"Az pedig, hogy egy vagyon hogy legyen felosztva, arra tényleg jó az, ha úgy gondolkodunk, hogy diverzifikáljuk, azaz 1/3 ingatlan (saját és befektetési célú), 1/3 állampapír+bankbetét (100% garanciás), és 1/3-al lehet "tőzsdézni" (akár forex, tőkeáttétel, bármi, de a 100%-ot meg nem haladható maximális veszteségrátával!), de ez szerintem valahol a 100 milliónál lép be a képbe, addig igazából csak az a lényeg, hogy a pénz gyarapodjon."

100 millió? Ez azért durva...úgy érted 100 millióig nem is éri meg a lakóingatlan-tulajdonlás?

Miért 100 000 000 HUF körül lép be a képbe az 1/3-os diverzifikálás? Miért nem 35-nél vagy 75-nél pl? Ezt fejtsd ki kérlek!

"Érdekes példa, hiszen ebből hiányzik az, hogy miből (és mennyi idő alatt!) jött össze valakinek 30M TISZTA vagyona, node tegyük fel, hogy fószerunk normális átlagkereső, csak örökölt."

Honnan veszed, hogy férfi? :-) Amúgy meg egy projektvezető meg egy magánklinikán dolgozó főorvos-asszony házaspár miért is ne gyűjthetne ennyit össze 10-15 év alatt 40-es éveikre?

"Nem kell a 2000 évi ingatlanboomra számítani, ..."

Ha ez lesz a jövő, akkor megfontolandó az érvelésed, ha nem lesz számottevő ingatlan-, és albérleti áremelkedés.

"Egyszerűen félelmetes, hogy ebbe se te, se mások nem gondolnak bele."

Dehogynem, nem vettem fel a hitelt.

"ettől szeretnélek megóvni azzal, hogy felhívom rá a figyelmed." Ezért is osztottam meg.

"Szóval a példában van egy 10 M HUF értékű lakás és van 20 M HUF befektetés. Egy házat kéne venni 2-4 éven belül 30 M HUF (jelen)értékben."

Érdekes példa, hiszen ebből hiányzik az, hogy miből (és mennyi idő alatt!) jött össze valakinek 30M TISZTA vagyona, node tegyük fel, hogy fószerunk normális átlagkereső, csak örökölt.

Ebben az esetben nehogy vegyen egy harminc millás lakást, mert csődbe fog menni. Tegye szépen bankba a pénzt, költözzön a lakásba és örüljön, mint majon a farkának.

Ezt azért fontos tisztázni, mert ha nem erről van szó, hanem valaki ennek az összerakására képes mondjuk 10 év alatt, akkor öt év alatt pusztán ennek a megforgatásából és mellétételéből meg van a ház adósság nélkül az általad leírt feltételek szerint. Példa: 10 év/30m -> évi 3 millió. Öt év alatt ez 15 millióra jön ki. Ha 20M -> 28M 7% állampapírral, akkor összesen 23 milliót tehet félre, vagyis a lakás eladás után még pénze is marad. Minek a hitel?

Vagyis ez:

"Nem szeretnénk felszámolni teljesen a befektetést, így a 20 M HUF-ból csak 10-et fektetnénk a házba, a második 10 M HUF a lakás vételárából jönne a harmadik 10 M HUF pedig hitelből (aminek kamatát, törlesztőjének egy részét a megmaradt 10 M HUF befektetés fedezné, aminek teoretikus levezetését leírtam korábban)."

akkor nem az ÖT ÉV MÚLVA rendelkezésre álló lehetőségeidet, hanem az AZONNAL ingatlant vásárolunk paramétereit jelenti. Hiszen ha ez van MOST, akkor nem ez lesz öt év múlva. És nem ingatlanárilag, hanem vagyonilag, hiszen akkor többed lesz :) Most hogy mást ne mondjak, ha tényleg hiszel a 10%-ban, akkor a 20 millióból öt év múlva 32 millió lesz. Minek a hitel? :)

Mellesleg, egy 30 milliós ingatalan bérleti díja valahol ~150-200.000 HUF körül lehet havonta, akkor számolj: Ha erre áldozod a befektetésed hozamát, akkor is félreteszel 15 milliót öt év alatt -> vagyis lesz 35 milliód amellett, hogy már öt éve egy 30 milliós lakásban élsz :) És utána megveszed. Minek a hitel? :) Sőt mi több, ha erre képes vagy, akkor minek megvenni azt a lakást, hiszen a 15 milla befektetésével és a felhalmozással még röhejesebbé válik számodra évről évre a bérleti díj.

Vagyis, még ha AZONNAL kell egy 30 milliás ingatlanba költözés, azt is megteheted mindenféle kockázat nélkül.

Innentől kezdve azoban már az a kérdés merül fel, hogy miért akarsz mindenáron akkora házba menni, ami pontosan annyiba kerül, mint a vagyonod? Hiszen ez pontosan az, amiről értekeztünk: EZ az erőn felüli költözés, illetve, ha valóban GARANTÁLTAN ilyen méretű felhalmozásra vagy képes, akkor valójában erőn ALULI költözés, amelyből újabb költözés lesz.

Szerintem a 10 millió ingatlan, 20 millió befektetés pont egy jó arány, ámde érthető, ha mondjuk valaki a panelból egy kényelmesebb, jobb helyen lévő lakásba szeretne átköltözni, ha már ennyi pénze van. NÉZŐPONTOM SZERINT kezdjen el keresni egy 20 milliós ingatlant, és költözzön abba. Az reális és kockázatmentes.

Egyébként vicces, de gondolom tudod, hogy akkorát zuhantak a budapesti agglomerációban az árak, hogy ma egy panelért egy komoly méretű családi házat adnak ÚJONNAN garázzsal mondjuk Veresegyházon? Ugyanis ma már, ezen benzinárak mellett (ahogy várható volt) kezd összeomlani az agglomeráció és mindenki vissza akar költözni a városba. Ez például csak idő kérdése volt. Aminek az a következménye, hogy egy felújított, tízmillióval megtámogatott ingatlant a várt ~30 helyett örültek, hogy ~20-ért el tudtak adni. Bizony barátom, annak az időszaknak, amikor MINDENHOL EGYSZERRE emelkednek az ingatlanárak, annak vége van. Vannak preferált részek, ahol nem nagyon fognak esni, de emelkedni már ott sem, mert ott meg világpiaci áron vannak már most is. Nem kell a 2000 évi ingatlanboomra számítani, de ezt te igazán tudhatnád, hiszen tudhatod, hogy az "EU-ba lépés majd megnyomja az árakat" című eufória is elmaradt az érdeklődés hiányában.

Szóval szerintem megint oda tértünk vissza, hogy VAGYONT KELL TERVEZNI és vagyon fenntarthatóságot, hiszen azért - jellemzően - egy 10 millás lakást olcsóbb fenntartani, mint egy 30 millióst. Ha ezzel nem számolsz, akkor dúrván lukra futhatsz, ahogy ezt tette sok százezer budapesti agglomerációs. Mert könnyen lehet, hogy a drágább budapesti lakás, a drágább rezsivel a SOKKAL olcsóbb egy passzív építésű vidéki házhoz képest.

Az pedig, hogy egy vagyon hogy legyen felosztva, arra tényleg jó az, ha úgy gondolkodunk, hogy diverzifikáljuk, azaz 1/3 ingatlan (saját és befektetési célú), 1/3 állampapír+bankbetét (100% garanciás), és 1/3-al lehet "tőzsdézni" (akár forex, tőkeáttétel, bármi, de a 100%-ot meg nem haladható maximális veszteségrátával!), de ez szerintem valahol a 100 milliónál lép be a képbe, addig igazából csak az a lényeg, hogy a pénz gyarapodjon.

Amig az kevés (~5-10Millió), addig lehet kockáztatni, amikor már 20-40 millió, ott el kell gondolkodni, hogy megéri-e a kockázat, főleg azért, mert nominálisan egy 40 milliónyi állampapír betétállomány évente 2 milliót fizet ki adóval (ha nem várod ki a TBSZ-t), mig ugye ugyanez egy 5 milliós befektetés esetében már 40%-nak felelne meg (adó nélkül), de egy 10 milliósnál is 20%-nak (szintén adó nélkül). Ezért csalókák a hozamok és a kamatok, ha nem nézzük, hogy tényleg mire számítódnak, illetve, hogy forintálisan mit jelentenek.

Ezért írtam azt is, hogy a 10+20 vagyonnál az a havi ~100eFt nem tűnik soknak, amit egy 10 millás hitelre kell fizetni, csakhogy már a harmadik-negyedik évben nagyon fogod unni, és nagyon nem akarod tovább fizetni, mert teljességgel kilátástalannak fogod látni, hogy valaha is visszafizeted, amikor pedig megnézed az egyenleged, akkor azt fogod látni, hogy bár már öt éve fizeted, még mindig 9 millióval tartozol, holott már 6 milliót kifizettél. ÉS akkor fogod elküldeni a jó k*va anyjába a THM kitalálóját, mert rájössz, hogy valójában 60%-ot fizettél vissza, miközben nem csökkent az adósságod. Egyszerűen félelmetes, hogy ebbe se te, se mások nem gondolnak bele.

"Ezért nem szeretném beleölni a befektetést teljesen (részben igen)."

Szerintem gondoljad végig ezt még egyszer a fentiek alapján, mert szerintem ez mások számára is tanulságos lehet. Mondhatni, ugyanazon logikai hiba mellett haladsz, mint anno én is... ettől szeretnélek megóvni azzal, hogy felhívom rá a figyelmed. MUSZÁJ végigszámolnod, havi bontásban a költségeket, mert ha a teljes időszakra nézed a hitelt/betétet, akkor teljesen fals eredményt kapsz, és nem azért, mert a hozam/kamat értéke nem garantálható, hanem azért, mert nem úgy változik időben, ahogy azt (egyébként joggal) feltételezed.

Előnyei: marad tőkénk (viszonylag likvid formában) ami vészhelyzet esetén bevethető (ellentétben a házzal, amiből szükség esetén nem adható el mondjuk a kamra), lehetőség a pozitív marzsra (csökkenő kamat és/vagy növekvő hozam esetén), ingatlan(reál)ár emelkedés nekünk dolgozik (a jövőben - az áremelkedés miatt - nem biztos, hogy meg tudnám venni az ingatlant, így jobb hogy olcsóbban megvettem így implicite nem terhel az ingatlanár emelkedése).

Hátrányai: előnytelen feltételváltoztatás lehetősége a futamidő alatt (önkényes feláremelés, ktgterhelés, kondíciók változtatása), negatív marzs lehetősége, fegyelmezett csah-flow szervezés szükséges, ingatlan(reál)ár csökkenés ellenünk játszik (kevesebb összegből tudnék most venni ingatlant>>kisebb tőketartozás lenne, implicite negatív hozamom van)

"Nézzed meg, mit írsz, először azt, hogy ne a befektetésből vegyünk ingatlant, "

Nem írtam ilyet; ne számoljuk fel teljesen befektetésünket, mert a házra fel nem használt befektetés összege kitermelheti a fel nem használt befektetés helyett fel vett hitel kamatát.

OK, bocs.

Szóval a példában van egy 10 M HUF értékű lakás és van 20 M HUF befektetés. Egy házat kéne venni 2-4 éven belül 30 M HUF (jelen)értékben.

Nem szeretnénk felszámolni teljesen a befektetést, így a 20 M HUF-ból csak 10-et fektetnénk a házba, a második 10 M HUF a lakás vételárából jönne a harmadik 10 M HUF pedig hitelből (aminek kamatát, törlesztőjének egy részét a megmaradt 10 M HUF befektetés fedezné, aminek teoretikus levezetését leírtam korábban).

Ha feltételezzük, hogy 2-4 éven belül az ingatlan(ok) értéke nominálisan nem nő évente 0%-nál magasabban, akkor igaz amit írsz: "akkor meg nem lehet annyira sürgős a továbblépés, hogy ne tudjá tisztán befektetni, és utána a befektetés felszámolásával lakást (szerk.: házat) venni"

"ha pénzed van, és azt forgatod, akkor nem kell hitel." nem kell, de ha vered a hozammal a kamatot....(lásd korábban) nem likvidálódik a befektetésed egy illikvid dologban, aminek értékére nem vagy hatással szemben egy forgatható tőkével. Ezért nem szeretném beleölni a befektetést teljesen (részben igen).

Ne haragudj, de tényleg teljesen kezdem elveszíteni a fonalat :(

Nézzed meg, mit írsz, először azt, hogy ne a befektetésből vegyünk ingatlant, hanem hitelből, utána pedig azt írod, hogy 1/3-1/3-1/3 legyen a hitel, régi lakás, befektetés. Nem értem.

Most akkor mi az, amivel rendelkezel és hogyan szeretnél továbblépni? :o Ha nincs lakásod, akkor nem lehet 1/3-1/3-1/3, ha van, akkor meg nem lehet annyira sürgős a továbblépés, hogy ne tudjá tisztán befektetni, és utána a befektetés felszámolásával lakást venni.

Tényleg nem értem :o Ha a befektetésed beteszed az ingatlanba, akkor nem lesz befektetésed, ha pénzed van, és azt forgatod, akkor nem kell hitel. Ha befektetésed van és nem számolod fel, akkor nem kerülhet bele a lakásba. Ha van régi lakásod... szóval, érted a problémám? :)

Írj légyszives egy konkrét példát, hogy "most ez van" és ebből "ezt szeretném" :) Elvesztem, segítség :)

Szerintem, te végig a 2.)es pontra érveltél, amit eszem ágában sincs megtenni, ott valóban a tőkét is kitermelve lenne biznisz.

De ha már veszek egy ingatlant, akkor a "jól" menedzselt megtakarításomat betoljam-e egy illikvid dologba teljes egészében vagy egy részét finanszíroztassam hitelből, így befektetésemet tovább forgathatom, nem csak passzívan áll valamiben, ami nem is megbontható és részben eladható.

Valahogy így nézne ki a vétel a példában kb.: 1/3 régi lakás eladásából bejövő összeg, 1/3 rész tőkemegtakarításból, 1/3 rész hitelből. Az arányokon lehet finomítani persze.

2-es pontot szóba se ejtettem (azt az ingatlant zálogosítjuk el amit meg akarok venni ennyire egyszerű). Te meg az albérlettel kavartál be, mert erről meg én nem beszéltem.

Végig ingatlanvételről beszéltem hitelből úgy, hogy ne a befektetésem forgassam be az ingatlanba, hanem azt más tőkepiaci eszközökben forgatom tovább. Végül is az 1.es pontról beszéltünk végig.

Ja és a számolásban szereplő 11-12%-os THM most van (éves kamatperiódus), ha elkezdik ezt csökkenteni (csökkenő MNB kamat miatt), akkor a marzsod még magasabb lesz (kötvény-, részvényáremelkedés és a csökkenő THM miatt), az ingatlanod amit megvettél hitelből "nyomott" áron, annak értéke az alacsony kamat miatt meg emelkedni kezd (emelkedő kereslet az olcsó hitel miatt), azaz lehet később nem biztos hogy meg tudod venni (tőkéd emelkedése nem követné az ingatlan vételárának emelkedését) gyűjtögetésből.

"Egy esetben állja meg egészében érvelésed a helyét: amíg nincs az ingatlanpiacon reáláremelkedés."

Most kicsit összekavarodtam.

Eddig három teljesen különböző dolgot hoztál szóba, és ezek valójában egyáltalán nem ugyanazok.

1.) Vegyünk ingatlant magunknak, ezt hogyan tegyük meg?

2.) Van ingatlanunk, elzálogosítjuk, azt befektetjük, mennyi rajta a hozam?

3.) Fektessünk be!

Az elején valahol a 3.-al indultunk, utána átmentünk a 2.-be, most meg már az 1. pontnál tartasz és ezzel kapcsolatban érvelsz :)

Node, akkor most tulajdonképpen miről is beszélünk? :)

Egy esetben állja meg egészében érvelésed a helyét: amíg nincs az ingatlanpiacon reáláremelkedés.

"Ha pedig valaki összehúzza magát pár évre, akkor sokkal jobb, mert rövid távon rendelkezésére áll a tőke az ingatlan megvásárlására."

az 5-20 év az nem pár év és főleg nem rövidtáv, pláne az előbb említett ingatlan (reál)ár emelkedéskor, mert akkor még több pár év lesz a kuporgatásból :-).

Ugyanis teljesen kihagytad a számításból a reáláremelkedést. Vagy azt gondolod, hogy ilyen nem lesz az elkövetkezendő kb. 10 évben éves átlagban? Lehet.

"Sajna mifelénk és igényeinknek megfelelően 25-35 milliós kell :-( így ez teljesül."

Viszont innentől mi ebben az üzlet? :) Illetve, kinek üzlet az, hogy 10 millióból 16 legyen (reálértéken) és ezért 25 éven át fizessen és legyen megterhelve az ingatlana?

"Őszintén szólva anno pár éve én is úgy találtam jónak, ha a hozam kitermeli a teljes törlesztőt (és ez is lenne a legjobb), de ahogy az előbbi hozzászólásaimban leírtam azért nem számolok a tőketartozás törlesztésével"

Pedig kell vele számolni, méghozzá azért, mert azt KI KELL TERMELNED!! 25 éven át!! Nem számolhatsz azzal, hogy azt nem kell előteremteni, mert elő kell teremteni! Vagyis a befektetendő pénzed nem csak a különbség a kamatok között, hanem a teljes kamatszolgálat a tőketörlesztéssel együtt. EGYETLEN eset létezik, amikor ezzel nem kell számolnod, az, amikor CSAK kamatot törlesztesz, de alapot nem. Ebben az esetben igaz az, hogy a kamatkülönbség felhalmozása és pár év alatt már nem kell a teljes kölcsönt finanszíroznod. Ilyen lehetőség azonban vagy nincs, vagy csak egészen marginális a meglévő vagyonodhoz képest (pl. rulírozó forgóeszközhitel).

"Úgy is mondhatnám hogy egy kamatmentes kölcsönt (THM=0%) jobb felvenni és törleszteni, mint jövőbe eltolni a vásárlást és egyben kifizetni az esetlegesen emelkedő ingatlanárról nem is beszélve."

Izé, szóval, "emelkedő ingatlanárakról" tetszik értekezni? :) THM=0% pedig nincs. Soha nem is volt, csak éppen nem mutattak ki benne minden költséget.

"Szóval ezért nem számolok a tőketörlesztéssel."

Óriási hiba. Mert ha félrerakod a pénzt, akkor ha van félreteszed, ha nem, akkor nem, és neked kamatozik - viszont ha kölcsönszerződésed van, akkor nekik kamatozik a kölcsönöd és MUSZÁJ kifizetned a törlesztőrészletet. Nagyon sokan buktak bele abba, hogy elhitelesítették a lakásukat, majd "befektették" a pénzt a Mr.15% tanácsai alapján, aztán egyszercsak azt látták, hogy a kölcsönük a duplája, megtakarításuk nincs, ami be van fektetve az a béka s*gge alatt van. Ennek megfelelően mig korábban volt egy ingatlanuk, a végén ingatnaluk se lett, meg még adósságuk is maradt. Egyebekben pont azért, mert nem számoltak azzal, hogy a tőkét törleszteni kell. És azzal sem, hogy az bizony, akár meg is duplázódhat...

"És még valami: célszerű, ha a példámba felvetett kamatot kitermelő tőkén felül rendelkezel még befektetéssel. Szóval pl. a példában szereplő 10 M HUF (ami a hitel kamatát fedezi) és plusz mondjuk 10 M HUF (ami viszont már a tőkerészt is törleszti "vígan") és emellett természetesen dolgozol is (van munkajövedelmed, vállalkozásból származó jövedelmed). Szóval így mindig előnyben leszel azzal szemben aki úgy fizeti a hitelét, akinek "csak" állása van."

Node erre írtam, így semmi értelme annak, amit írsz, mert egyszerűen befekteted a megtakarításodat és máris a tiéd a teljes hozam, amit ráadásul állandóan növelhetsz is. Minek ide kölcsön?

""Csak a hozammal számolsz, a befektetéssel nem, az öt év alatt ugyanis a hitel törlesztésére 5.880.660 Ft-ot fizettél ki! Azaz, betolsz ~5,9 milliót, miközben a számládon 5 millió jelenik meg."

A maradék 900 000-HUF/5év vígan kifizeted munkajövedelmedből vagy egyéb jövedelmedből."

Izé, rosszul olvastad, azt írtam, hogy 5 millió lesz a befektetésed számláján, mig a kölcsönre a banknak 5.880.660 Ft-ot fizettél ki. Vagyis nemhogy többleted nem lesz, hanem még 900.000 Ft-ot rá is fizetsz a kölcsönre. Az, hogy a kölcsök kifutásakor megkapod az alapot, ad még 20 évre van... addig azzal nem számolhatsz, hogy az már "haszon".

"Ez csak nagy összegnél éri meg természetesen, ahol már 1-2% kamatmarzs is jelentősebb összeg, és olyannak aki az elmúlt 10 évben viszonylag kis szórással van referenciája (saját maga számára) befektetésekben."

Viszonylag nagy összeggel sokkal többet is lehet találni, nem csak keresni ;)

"Én ezt nem gondolom kockázatosnak ahhoz képest mint aki "biztos" munkahelyen dolgozik (nem rendelkezik megtakarítással) és felvesz 15-30 évre jelzáloghitelt, hogy majd mindig lesz munkahelye és MINDIG fog annyit keresni amiből tudja fizetni a törlesztőt."

Dehogynem, hiszen kétszer annyira kockázatos: Egyrészt éppen ebből az okból (ne felejtsd el, számításod abból indult ki, hogy felveszel 15-30 évre jelzáloghitelt, amit a teljes futamidő alatt finanszírozol!!!), másrészt abból, hogy a már meglévő vagyonodat is kockáztatod! Ez pont kétszer rosszabb!

"Elég csak ha valakit több műszakból egybe raknak át és úszik a műszakpótlék és úszhat az ingatlan is ezzel együtt."

Ezért mondtam, hogy végtelenül kockázatos az elképzelésed, miközben gyakorlatilag nem hoz semmiféle hasznot sem.

"Ez jóval nagyobb kockázat, mint az én példám, hisz a példámban passzív jövedelemmel rendelkezem. Szóval igazából tök mindegy, hogy mi most a tőkehozamot a hiteltörlesztésre fordítjuk. Fordíthatjuk a rezsire is."

Az az eset az egyetlen érdekes kivétel, amikor a hitelszerződés törlesztése==bérlés (értelemszerűen mindkettő rezsi nélkül), hiszen lakni kell, ugyanakkor ha ez a tétel a fizetéssel összemérhető, akkor az mindenképpen kockázat, ebben az esetben ugyanis valójában az önálló életnek nem áll fenn a feltétele. Ha viszont a bérlés kisebb, mint a hiteltörlesztés, akkor a bérlés+felhalmozás jobb. Ha pedig valaki összehúzza magát pár évre, akkor sokkal jobb, mert rövid távon rendelkezésére áll a tőke az ingatlan megvásárlására.

"A másik szubjektív emberi szükséglettel nem számolsz ehhez a témakörhöz kapcsolódó hozzászólásaidban: hogy a "most kell az ingatlan" tényezővel:"

Kérem, a hülyeség állampogári alapjog. Látszik is az eredménye.

"Plusz ha ehhez társul némi marzs is, akkor mi ezzel a gond?"

Amit te számoltál eredetileg, abban az esetben VAN egy ingatlan, amit elzálogosíttál marzs miatt. Amit most beszéltünk, abban az esetben nincs ingatlan, tehát nincs semmiféle marzs, hiszen ha megveszed az ingatlant, akkor csak kölcsönöd lesz, befektetésed nem!

Ha azt szeretted volna kiszámolni, hogy mi éri meg jobban: Megvenni a lakást most, és 30 évig törleszteni, vagy bérelni, kevesebbet félretéve később megvenni, arra nagyon, de nagyon nehéz a válasz, de leginkább azért, mert Magyarországon alig van normális bérbe vehető lakás, az árak/bérek/hitelek pedig semmiféle korellációt nem mutatnak, nem reálisak. Viszont pont ebből következően, mindig a hitelnek lesz nagyobb a kockázata mint a megtakarításnak.

"Tedd szívedre a kezed: Neked minden pontról pontra úgy történt a vállalkozásodban amit 20 éve megálmodtál? Csak azok a negatívumok nehézségek jöttek be amit elképzeltél? Szerintem nem. És mégis belevágtál"

Tedd fel úgy a kérdést, hogy ha ezt tudom, akkor belevágtam volna-e? :)

"itt vagy, mert menet közben alkalmazkodtál a körülményekhez és racionálisan kezelted azokat és az átlagnál jobban értettél ahhoz amit csinálsz."

Ez így van, de nehogy azt hidd, hogy ez egy akkora öröm, ez muszáj. Sokkal jobban örülnék egy kevésbé profitábilis, de nyugodtabb életnek. Csakhát, ez nem kívánságműsor :)

"Ez igaz, azonban a törlesztőrészletben levő kamatarány folyamatosan csökken (a 7,76% ugye átlagos érték), a tőketartozás jövőben elnyújtott törlesztése meg egy 0% THM-ű hiteltörlesztés, amit -ahogy írtam többször korábban-elnyújtom."

Node számodra lényegtelen, hogy az uzsorás mit hazudik, a lényeg az, amit havonta be kell csengetned a számára. Akárhogy játszik a számokkal, az eredmény ugyanaz lesz: fizetned kell. Ebből az, hogy éppen mit mire könyvel, az hidd el, nem fog vígasztalni. Te csak a csekket fogod látni, amit be kell fizetni, és amit egyébként soha nem fogsz megérteni.

"Azzal a különbséggel, hogy -kiegészítve az előbbi indoklásaimat - míg a kuporgatás évei alatt nem lakom az adott ingatlanban"

Akkor most megsúgok valamit. Ha kuporgatsz a bérleményben, akkor kuporgatni fogsz a hitel mellett is, a "bank lakásában".

"a hitelrészletek tőketörlesztésekor (ami megfelel a kuporgatással végül is) már benne lakom az adott ingatlanban!"

Amiből nem tudsz kiköltözni, ha éppen máshová szeretnél menni, sokkal nehezebb minden...

"Nagy különbség."

Ha nagyon akarod mondok valami érdekeset, amit szerintem még senki sem írt le. Ha drága albérleted van, akkor cseréljed egy olcsóbb törlesztésű saját lakásra. Minden másra ott az öngyilkosság. Az sokkal fájdalommentesebb.

"Mert természetesen annuitásos hitel esetében nem csökken a törlesztőrészleted, a végig közel azonos marad."

Ez igaz, azonban a törlesztőrészletben levő kamatarány folyamatosan csökken (a 7,76% ugye átlagos érték), a tőketartozás jövőben elnyújtott törlesztése meg egy 0% THM-ű hiteltörlesztés, amit -ahogy írtam többször korábban-elnyújtom. Azzal a különbséggel, hogy -kiegészítve az előbbi indoklásaimat - míg a kuporgatás évei alatt nem lakom az adott ingatlanban (aminek ára ráadásul esetleg nőhet vagy ne adj isten elviszik a kiszemelt ingatlanokat ez idő alatt), a hitelrészletek tőketörlesztésekor (ami megfelel a kuporgatással végül is) már benne lakom az adott ingatlanban!

Nagy különbség.

"Valójában leírtad te is, hogy ~60% hozamot hoz az, amit leírtál, csakhogy 25 év alatt, óriási befektetéssel, kockázattal, ami szerintem nem üzlet."

A másik szubjektív emberi szükséglettel nem számolsz ehhez a témakörhöz kapcsolódó hozzászólásaidban: hogy a "most kell az ingatlan" tényezővel: racionális komfortnövelés, gyerekek, jobb, biztonságosabb élhetőbb, egészségesebb környékre való költözés. Plusz ha ehhez társul némi marzs is, akkor mi ezzel a gond?

Ha meg mindig a legrosszabb forgatókönyvhöz igazítunk egy (tőke)vállalkozást, akkor egy vállalkozást sem indítanának el: hisz folyton változó jogi és piaci környezet van. Ezt te tudod a legjobban....

Tedd szívedre a kezed: Neked minden pontról pontra úgy történt a vállalkozásodban amit 20 éve megálmodtál? Csak azok a negatívumok nehézségek jöttek be amit elképzeltél? Szerintem nem. És mégis belevágtál, itt vagy, mert menet közben alkalmazkodtál a körülményekhez és racionálisan kezelted azokat és az átlagnál jobban értettél ahhoz amit csinálsz.

"Csak a hozammal számolsz, a befektetéssel nem, az öt év alatt ugyanis a hitel törlesztésére 5.880.660 Ft-ot fizettél ki! Azaz, betolsz ~5,9 milliót, miközben a számládon 5 millió jelenik meg."

A maradék 900 000-HUF/5év vígan kifizeted munkajövedelmedből vagy egyéb jövedelmedből.

"óriási befektetéssel, kockázattal, ami szerintem nem üzlet."

Ez csak nagy összegnél éri meg természetesen, ahol már 1-2% kamatmarzs is jelentősebb összeg, és olyannak aki az elmúlt 10 évben viszonylag kis szórással van referenciája (saját maga számára) befektetésekben.

Én ezt nem gondolom kockázatosnak ahhoz képest mint aki "biztos" munkahelyen dolgozik (nem rendelkezik megtakarítással) és felvesz 15-30 évre jelzáloghitelt, hogy majd mindig lesz munkahelye és MINDIG fog annyit keresni amiből tudja fizetni a törlesztőt. Na ez a tudatlan hazugság, hisz ilyen a kapitalzmusban nem létezik szerintem. Mert mint, ahogy nem létezik olyan a tőkebefektetésekben, hogy mindig 12% legalább 25 éven át, olyan se létezik, hogy mindig (jelenértéken számítva) nettó 200 000 forintos fizu havonta 25 éven át. Lesz olyan a 25 évben , hogy 6 évig 250 000-et keres de olyan 8 év is várható, amikor csak 150 000-et (ami már megborítja a hiteltörlesztést) szóval nem is kell itt munkanélküliségre gondolni. Elég csak ha valakit több műszakból egybe raknak át és úszik a műszakpótlék és úszhat az ingatlan is ezzel együtt.

Ez jóval nagyobb kockázat, mint az én példám, hisz a példámban passzív jövedelemmel rendelkezem. Szóval igazából tök mindegy, hogy mi most a tőkehozamot a hiteltörlesztésre fordítjuk. Fordíthatjuk a rezsire is.

"Hja, ha te 15%-ot tudsz húsz éven át garantálni,..."

Tudatosan kiforgatod amit mondok :-), és tudod, is hogy értem a 15%-ot. Így írtam: "ha jó éved volt" vagyis jó időszakod (volt párszor ilyen évem). Természetes az átlag 10% úgy jön össze negyed évszázad alatt, hogy van 20%-os éved, meg 5%-os éved stb. Nyilván az idő haladtával és ahogy nő a tőke, (ne adj isten tapasztalat) a szórás csökkentése a cél, a kitűzött hozam elérése érdekében.

"Namármost, 10 millió HUF jelzáloghitel felvételéhez minimum egy 20 milliós tehermentes ingatlan kell. "

Sajna mifelénk és igényeinknek megfelelően 25-35 milliós kell :-( így ez teljesül.

"Csak a hozammal számolsz, a befektetéssel nem, az öt év alatt ugyanis a hitel törlesztésére 5.880.660 Ft-ot fizettél ki! Azaz, betolsz ~5,9 milliót, miközben a számládon 5 millió jelenik meg."

Őszintén szólva anno pár éve én is úgy találtam jónak, ha a hozam kitermeli a teljes törlesztőt (és ez is lenne a legjobb), de ahogy az előbbi hozzászólásaimban leírtam azért nem számolok a tőketartozás törlesztésével, mert a tőketartozást akkor is ki kell fizetnem magamnak (félrerakni) ha nem veszek fel hitelt, hisz tőkét kell gyűjtenem, így spórolással csak a jövőben vehetem meg az ingatlant amikor összegyűlt a hiányzó pénz. Ha hitelként fizetem vissza a tőketartozást, akkor viszont apránként fizetem meg a tőkét (igaz forszírozva kell, adott összeget minden hónapban) 25 év alatt. Úgy is mondhatnám hogy egy kamatmentes kölcsönt (THM=0%) jobb felvenni és törleszteni, mint jövőbe eltolni a vásárlást és egyben kifizetni az esetlegesen emelkedő ingatlanárról nem is beszélve. Szóval ezért nem számolok a tőketörlesztéssel. És még valami: célszerű, ha a példámba felvetett kamatot kitermelő tőkén felül rendelkezel még befektetéssel. Szóval pl. a példában szereplő 10 M HUF (ami a hitel kamatát fedezi) és plusz mondjuk 10 M HUF (ami viszont már a tőkerészt is törleszti "vígan") és emellett természetesen dolgozol is (van munkajövedelmed, vállalkozásból származó jövedelmed). Szóval így mindig előnyben leszel azzal szemben aki úgy fizeti a hitelét, akinek "csak" állása van.

Természetes ez az egész akkor lehet racionális döntés (amiket írtál kockázatokat ezzel kapcsolatban, nagyon is igazak és figyelembe kell venni egyetértve veled) ha feltételezve az ingatlanpiaci mélypontot, hitellel kiegészítve veszünk ingatlant (pl.: ingatlanpiac padlón van, de a jegybank bele kezdett a kamatcsökkentésbe, melynek hatása évek múlva érezteti már a hatását az ingatlanpiacon is) és arra számítunk, hogy az ingatlanár növekedése nagyobb mint az infláció vagy hitelünk kamata.

"Egyszerűen nem számolsz azzal, hogy mibe kerül a befektetés, és ha azt nem így fekteted be, akkor az mekkora hozamot jelentene."

Ezt nem értem: ha rosszabbul fektetek be rosszabbul járok (de nincs KO, hisz tőkémből tudom rendezni a tőketartozást részben-egészben), ha meg jobban fektetek be, akkor meg über királyság van; ha meg az ingatlanpiac is mellékesen robban (mint a 90-es évek végén 2000-es évek elején) akkor meg nem lehet fokozni az élvezetet :-D

"amit leírtál, csakhogy 25 év alatt, óriási befektetéssel, kockázattal, ami szerintem nem üzlet."

Könnyen lehet: én sem vágtam még bele. Ezéért is írtam le, hogy tanuljak mások véleményéből :-) főleg, ha kíváncsiak is rá, nem is fogok kardoskodni, hogy mindenki így csinálja. Csak számoljon, kalkuláljon az ember és úgy mondjon rá nemet.. és persze, akik elvéreztek 2008-ban tőkebefektetésein, azoknak meg abszolút nem ajánlható a dolog, se szerencsejátékosoknak....meg akik kezdők a befektetésekben (egyébként ma is léteznek hitel+befektetés konstrukciók, de ezek inkább marketing fogások).

"Már miért lennél? Ha jó éved volt és kerestél 15% hozamot abból 12,6% tisztán a tiéd, ha fel is bontod."

Hja, ha te 15%-ot tudsz húsz éven át garantálni, akkor minimum az összes híres tőzsdeguru megverésére képes vagy, erre ugyanis ők sem képesek. Talán a legjobbak... például Madoff ugyebár. A kérdés csak annyi, hogy ilyen esetben lefut-e a húsz éved mig őt lecsukják, vagy az, hogy nem és őt lecsukják, te meg csődbe mentél.

És akkor most a lényeg :)

"10 000 000 HUF-ot felveszünk 300 hónapra. THM: 11,68% (egy átlagos jelzáloghitel)."

Namármost, 10 millió HUF jelzáloghitel felvételéhez minimum egy 20 milliós tehermentes ingatalan kell. Tehát, valójában úgy kezdődik az elképzelésed, hogy "végy egy húszmilliós tehermentes ingatlant és zálogosítsad el"...

Vagyis, ha így számolunk, akkor "7,76%/év" a TISZTA NETTÓ kamat, amit ki kell fizetned ezen időszak alatt.

10% befektetési hozammal számolva 2,24% a különbség, vagyis 10 millióra számítva (és adómentesen) 224000 HUF*25=5.600.000 HUF, vagyis 56% az eredeti alapra vetítve.

Mindehhez pedig a hitel törlesztésre havonta 98011 HUF-ot KELL törlesztened. Tehát a számításod hibás, mert itt:

"5 Év alatt az elért hozam (TBSZ) pedig 5 000 000 HUF."

Csak a hozammal számolsz, a befektetéssel nem, az öt év alatt ugyanis a hitel törlesztésére 5.880.660 Ft-ot fizettél ki! Azaz, betolsz ~5,9 milliót, miközben a számládon 5 millió jelenik meg.

A következő öt évben tehát újra 5.880.660 Ft-ra lesz szükséged, amelyet újra ki kell törlesztened, VAGY amennyiben erre a célra felhasználod a TBSZ számlát, akkor 880.660-ra. De akkor hol az üzlet? Ha a hozamot használod fel, megint sehová sem jutsz.

Azaz itt tévedsz:

"A következő 5 évben 5x776 136 HUF-ra van szükségem az átlagos kamat-, költségkiadásra ami 3 880 680 HUF"

Mert természetesen annuitásos hitel esetében nem csökken a törlesztőrészleted, a végig közel azonos marad.

"A lényeg a példámban hogy a 19 M kamat(és ktg)kiadás áll szemben a 25 M hozammal (10%-os hozammal számolva lineárisan). Tőketartozás a tőkével pariban van."

Na MOST jól számoltál, vagyis 6 millió forintot nyerhetsz rajta 25 év(!) alatt, azaz évente - 240.000 Ft-ot, miközben 25 évig elzálogosítasz egy 20 milliót érő ingatlant és mellesleg 25 évre vállalsz ~100 eFt havi befizetést. Szerinted ez jó üzlet? Szerintem piszkosul nem.

Csak nézzed meg, hogy mi történik, ha a fenti összeget beteszed a párnacihába havonta, akkor mi lesz az eredmény: 29.403.300 HUF. Ha 2% raálhozamú állampapírba, akkor meg 38.425.297 HUF. Reálértéken természetesen.

Egyszerűen nem számolsz azzal, hogy mibe kerül a befektetés, és ha azt nem így fekteted be, akkor az mekkora hozamot jelentene.

"De kedvencedtől Tóth Andrástól tudjuk, hogy hosszútávon 12% is elérhető. Szóval ő még nagyobb marzzsal dolgozna :-D"

Persze, hazudni én is tudok, mint az a szélhámos gazember. Dehogy elérhető, ha így lenne, akkor ma már milliárdos lenne és nem futottak még észosztó.

"Elsőre brutális, hogy 10 M hitelre 30-at fizetünk vissza, de ha 4-5%-os átlagos inflációval számolunk az elkövetkezendő 25 évben, akkor körülbelül 30 M-nál tartunk negyed évszázad múlva....hm érdekes. Az infláció itt a "barátunk""

Az a baj, hogy nem jól számolsz, illetve, amikor jól számolsz, akkor nem tűnik fel a logikai hibád a számításban: Valójában leírtad te is, hogy ~60% hozamot hoz az, amit leírtál, csakhogy 25 év alatt, óriási befektetéssel, kockázattal, ami szerintem nem üzlet.

Mi a véleményed? :)

Na ezt most megrágom, később válaszolok rá :) Köszönöm a részletességet!

Elsőre brutális, hogy 10 M hitelre 30-at fizetünk vissza, de ha 4-5%-os átlagos inflációval számolunk az elkövetkezendő 25 évben, akkor körülbelül 30 M-nál tartunk negyed évszázad múlva....hm érdekes. Az infláció itt a "barátunk" :-)

*Na most 98 011 HUF a havi törlesztőrészlet. 5 Év alatt az elért hozam (TBSZ) pedig 5 000 000 HUF. Továbbgörgetek 10 000 000 forintot TBSZen, hogy hozza az évi 1 000 000-t, valamint A következő 5 évben (ami az első 5 év a hiteltörlesztésben) 5x776 136 HUF-ra van szükségem az átlagos kamat-, költségkiadásra ami 3 880 680 HUF,...