Re: nincs cím
Előzmény: #513080"Már miért lennél? Ha jó éved volt és kerestél 15% hozamot abból 12,6% tisztán a tiéd, ha fel is bontod."
Hja, ha te 15%-ot tudsz húsz éven át garantálni, akkor minimum az összes híres tőzsdeguru megverésére képes vagy, erre ugyanis ők sem képesek. Talán a legjobbak... például Madoff ugyebár. A kérdés csak annyi, hogy ilyen esetben lefut-e a húsz éved mig őt lecsukják, vagy az, hogy nem és őt lecsukják, te meg csődbe mentél.
És akkor most a lényeg :)
"10 000 000 HUF-ot felveszünk 300 hónapra. THM: 11,68% (egy átlagos jelzáloghitel)."
Namármost, 10 millió HUF jelzáloghitel felvételéhez minimum egy 20 milliós tehermentes ingatalan kell. Tehát, valójában úgy kezdődik az elképzelésed, hogy "végy egy húszmilliós tehermentes ingatlant és zálogosítsad el"...
Vagyis, ha így számolunk, akkor "7,76%/év" a TISZTA NETTÓ kamat, amit ki kell fizetned ezen időszak alatt.
10% befektetési hozammal számolva 2,24% a különbség, vagyis 10 millióra számítva (és adómentesen) 224000 HUF*25=5.600.000 HUF, vagyis 56% az eredeti alapra vetítve.
Mindehhez pedig a hitel törlesztésre havonta 98011 HUF-ot KELL törlesztened. Tehát a számításod hibás, mert itt:
"5 Év alatt az elért hozam (TBSZ) pedig 5 000 000 HUF."
Csak a hozammal számolsz, a befektetéssel nem, az öt év alatt ugyanis a hitel törlesztésére 5.880.660 Ft-ot fizettél ki! Azaz, betolsz ~5,9 milliót, miközben a számládon 5 millió jelenik meg.
A következő öt évben tehát újra 5.880.660 Ft-ra lesz szükséged, amelyet újra ki kell törlesztened, VAGY amennyiben erre a célra felhasználod a TBSZ számlát, akkor 880.660-ra. De akkor hol az üzlet? Ha a hozamot használod fel, megint sehová sem jutsz.
Azaz itt tévedsz:
"A következő 5 évben 5x776 136 HUF-ra van szükségem az átlagos kamat-, költségkiadásra ami 3 880 680 HUF"
Mert természetesen annuitásos hitel esetében nem csökken a törlesztőrészleted, a végig közel azonos marad.
"A lényeg a példámban hogy a 19 M kamat(és ktg)kiadás áll szemben a 25 M hozammal (10%-os hozammal számolva lineárisan). Tőketartozás a tőkével pariban van."
Na MOST jól számoltál, vagyis 6 millió forintot nyerhetsz rajta 25 év(!) alatt, azaz évente - 240.000 Ft-ot, miközben 25 évig elzálogosítasz egy 20 milliót érő ingatlant és mellesleg 25 évre vállalsz ~100 eFt havi befizetést. Szerinted ez jó üzlet? Szerintem piszkosul nem.
Csak nézzed meg, hogy mi történik, ha a fenti összeget beteszed a párnacihába havonta, akkor mi lesz az eredmény: 29.403.300 HUF. Ha 2% raálhozamú állampapírba, akkor meg 38.425.297 HUF. Reálértéken természetesen.
Egyszerűen nem számolsz azzal, hogy mibe kerül a befektetés, és ha azt nem így fekteted be, akkor az mekkora hozamot jelentene.
"De kedvencedtől Tóth Andrástól tudjuk, hogy hosszútávon 12% is elérhető. Szóval ő még nagyobb marzzsal dolgozna :-D"
Persze, hazudni én is tudok, mint az a szélhámos gazember. Dehogy elérhető, ha így lenne, akkor ma már milliárdos lenne és nem futottak még észosztó.
"Elsőre brutális, hogy 10 M hitelre 30-at fizetünk vissza, de ha 4-5%-os átlagos inflációval számolunk az elkövetkezendő 25 évben, akkor körülbelül 30 M-nál tartunk negyed évszázad múlva....hm érdekes. Az infláció itt a "barátunk""
Az a baj, hogy nem jól számolsz, illetve, amikor jól számolsz, akkor nem tűnik fel a logikai hibád a számításban: Valójában leírtad te is, hogy ~60% hozamot hoz az, amit leírtál, csakhogy 25 év alatt, óriási befektetéssel, kockázattal, ami szerintem nem üzlet.
Mi a véleményed? :)