Re: nincs cím

"Szóval a példában van egy 10 M HUF értékű lakás és van 20 M HUF befektetés. Egy házat kéne venni 2-4 éven belül 30 M HUF (jelen)értékben."

Érdekes példa, hiszen ebből hiányzik az, hogy miből (és mennyi idő alatt!) jött össze valakinek 30M TISZTA vagyona, node tegyük fel, hogy fószerunk normális átlagkereső, csak örökölt.

Ebben az esetben nehogy vegyen egy harminc millás lakást, mert csődbe fog menni. Tegye szépen bankba a pénzt, költözzön a lakásba és örüljön, mint majon a farkának.

Ezt azért fontos tisztázni, mert ha nem erről van szó, hanem valaki ennek az összerakására képes mondjuk 10 év alatt, akkor öt év alatt pusztán ennek a megforgatásából és mellétételéből meg van a ház adósság nélkül az általad leírt feltételek szerint. Példa: 10 év/30m -> évi 3 millió. Öt év alatt ez 15 millióra jön ki. Ha 20M -> 28M 7% állampapírral, akkor összesen 23 milliót tehet félre, vagyis a lakás eladás után még pénze is marad. Minek a hitel?

Vagyis ez:

"Nem szeretnénk felszámolni teljesen a befektetést, így a 20 M HUF-ból csak 10-et fektetnénk a házba, a második 10 M HUF a lakás vételárából jönne a harmadik 10 M HUF pedig hitelből (aminek kamatát, törlesztőjének egy részét a megmaradt 10 M HUF befektetés fedezné, aminek teoretikus levezetését leírtam korábban)."

akkor nem az ÖT ÉV MÚLVA rendelkezésre álló lehetőségeidet, hanem az AZONNAL ingatlant vásárolunk paramétereit jelenti. Hiszen ha ez van MOST, akkor nem ez lesz öt év múlva. És nem ingatlanárilag, hanem vagyonilag, hiszen akkor többed lesz :) Most hogy mást ne mondjak, ha tényleg hiszel a 10%-ban, akkor a 20 millióból öt év múlva 32 millió lesz. Minek a hitel? :)

Mellesleg, egy 30 milliós ingatalan bérleti díja valahol ~150-200.000 HUF körül lehet havonta, akkor számolj: Ha erre áldozod a befektetésed hozamát, akkor is félreteszel 15 milliót öt év alatt -> vagyis lesz 35 milliód amellett, hogy már öt éve egy 30 milliós lakásban élsz :) És utána megveszed. Minek a hitel? :) Sőt mi több, ha erre képes vagy, akkor minek megvenni azt a lakást, hiszen a 15 milla befektetésével és a felhalmozással még röhejesebbé válik számodra évről évre a bérleti díj.

Vagyis, még ha AZONNAL kell egy 30 milliás ingatlanba költözés, azt is megteheted mindenféle kockázat nélkül.

Innentől kezdve azoban már az a kérdés merül fel, hogy miért akarsz mindenáron akkora házba menni, ami pontosan annyiba kerül, mint a vagyonod? Hiszen ez pontosan az, amiről értekeztünk: EZ az erőn felüli költözés, illetve, ha valóban GARANTÁLTAN ilyen méretű felhalmozásra vagy képes, akkor valójában erőn ALULI költözés, amelyből újabb költözés lesz.

Szerintem a 10 millió ingatlan, 20 millió befektetés pont egy jó arány, ámde érthető, ha mondjuk valaki a panelból egy kényelmesebb, jobb helyen lévő lakásba szeretne átköltözni, ha már ennyi pénze van. NÉZŐPONTOM SZERINT kezdjen el keresni egy 20 milliós ingatlant, és költözzön abba. Az reális és kockázatmentes.

Egyébként vicces, de gondolom tudod, hogy akkorát zuhantak a budapesti agglomerációban az árak, hogy ma egy panelért egy komoly méretű családi házat adnak ÚJONNAN garázzsal mondjuk Veresegyházon? Ugyanis ma már, ezen benzinárak mellett (ahogy várható volt) kezd összeomlani az agglomeráció és mindenki vissza akar költözni a városba. Ez például csak idő kérdése volt. Aminek az a következménye, hogy egy felújított, tízmillióval megtámogatott ingatlant a várt ~30 helyett örültek, hogy ~20-ért el tudtak adni. Bizony barátom, annak az időszaknak, amikor MINDENHOL EGYSZERRE emelkednek az ingatlanárak, annak vége van. Vannak preferált részek, ahol nem nagyon fognak esni, de emelkedni már ott sem, mert ott meg világpiaci áron vannak már most is. Nem kell a 2000 évi ingatlanboomra számítani, de ezt te igazán tudhatnád, hiszen tudhatod, hogy az "EU-ba lépés majd megnyomja az árakat" című eufória is elmaradt az érdeklődés hiányában.

Szóval szerintem megint oda tértünk vissza, hogy VAGYONT KELL TERVEZNI és vagyon fenntarthatóságot, hiszen azért - jellemzően - egy 10 millás lakást olcsóbb fenntartani, mint egy 30 millióst. Ha ezzel nem számolsz, akkor dúrván lukra futhatsz, ahogy ezt tette sok százezer budapesti agglomerációs. Mert könnyen lehet, hogy a drágább budapesti lakás, a drágább rezsivel a SOKKAL olcsóbb egy passzív építésű vidéki házhoz képest.

Az pedig, hogy egy vagyon hogy legyen felosztva, arra tényleg jó az, ha úgy gondolkodunk, hogy diverzifikáljuk, azaz 1/3 ingatlan (saját és befektetési célú), 1/3 állampapír+bankbetét (100% garanciás), és 1/3-al lehet "tőzsdézni" (akár forex, tőkeáttétel, bármi, de a 100%-ot meg nem haladható maximális veszteségrátával!), de ez szerintem valahol a 100 milliónál lép be a képbe, addig igazából csak az a lényeg, hogy a pénz gyarapodjon.

Amig az kevés (~5-10Millió), addig lehet kockáztatni, amikor már 20-40 millió, ott el kell gondolkodni, hogy megéri-e a kockázat, főleg azért, mert nominálisan egy 40 milliónyi állampapír betétállomány évente 2 milliót fizet ki adóval (ha nem várod ki a TBSZ-t), mig ugye ugyanez egy 5 milliós befektetés esetében már 40%-nak felelne meg (adó nélkül), de egy 10 milliósnál is 20%-nak (szintén adó nélkül). Ezért csalókák a hozamok és a kamatok, ha nem nézzük, hogy tényleg mire számítódnak, illetve, hogy forintálisan mit jelentenek.

Ezért írtam azt is, hogy a 10+20 vagyonnál az a havi ~100eFt nem tűnik soknak, amit egy 10 millás hitelre kell fizetni, csakhogy már a harmadik-negyedik évben nagyon fogod unni, és nagyon nem akarod tovább fizetni, mert teljességgel kilátástalannak fogod látni, hogy valaha is visszafizeted, amikor pedig megnézed az egyenleged, akkor azt fogod látni, hogy bár már öt éve fizeted, még mindig 9 millióval tartozol, holott már 6 milliót kifizettél. ÉS akkor fogod elküldeni a jó k*va anyjába a THM kitalálóját, mert rájössz, hogy valójában 60%-ot fizettél vissza, miközben nem csökkent az adósságod. Egyszerűen félelmetes, hogy ebbe se te, se mások nem gondolnak bele.

"Ezért nem szeretném beleölni a befektetést teljesen (részben igen)."

Szerintem gondoljad végig ezt még egyszer a fentiek alapján, mert szerintem ez mások számára is tanulságos lehet. Mondhatni, ugyanazon logikai hiba mellett haladsz, mint anno én is... ettől szeretnélek megóvni azzal, hogy felhívom rá a figyelmed. MUSZÁJ végigszámolnod, havi bontásban a költségeket, mert ha a teljes időszakra nézed a hitelt/betétet, akkor teljesen fals eredményt kapsz, és nem azért, mert a hozam/kamat értéke nem garantálható, hanem azért, mert nem úgy változik időben, ahogy azt (egyébként joggal) feltételezed.