Re: nincs cím

"Hja, ha te 15%-ot tudsz húsz éven át garantálni,..."

Tudatosan kiforgatod amit mondok :-), és tudod, is hogy értem a 15%-ot. Így írtam: "ha jó éved volt" vagyis jó időszakod (volt párszor ilyen évem). Természetes az átlag 10% úgy jön össze negyed évszázad alatt, hogy van 20%-os éved, meg 5%-os éved stb. Nyilván az idő haladtával és ahogy nő a tőke, (ne adj isten tapasztalat) a szórás csökkentése a cél, a kitűzött hozam elérése érdekében.

"Namármost, 10 millió HUF jelzáloghitel felvételéhez minimum egy 20 milliós tehermentes ingatlan kell. "

Sajna mifelénk és igényeinknek megfelelően 25-35 milliós kell :-( így ez teljesül.

"Csak a hozammal számolsz, a befektetéssel nem, az öt év alatt ugyanis a hitel törlesztésére 5.880.660 Ft-ot fizettél ki! Azaz, betolsz ~5,9 milliót, miközben a számládon 5 millió jelenik meg."

Őszintén szólva anno pár éve én is úgy találtam jónak, ha a hozam kitermeli a teljes törlesztőt (és ez is lenne a legjobb), de ahogy az előbbi hozzászólásaimban leírtam azért nem számolok a tőketartozás törlesztésével, mert a tőketartozást akkor is ki kell fizetnem magamnak (félrerakni) ha nem veszek fel hitelt, hisz tőkét kell gyűjtenem, így spórolással csak a jövőben vehetem meg az ingatlant amikor összegyűlt a hiányzó pénz. Ha hitelként fizetem vissza a tőketartozást, akkor viszont apránként fizetem meg a tőkét (igaz forszírozva kell, adott összeget minden hónapban) 25 év alatt. Úgy is mondhatnám hogy egy kamatmentes kölcsönt (THM=0%) jobb felvenni és törleszteni, mint jövőbe eltolni a vásárlást és egyben kifizetni az esetlegesen emelkedő ingatlanárról nem is beszélve. Szóval ezért nem számolok a tőketörlesztéssel. És még valami: célszerű, ha a példámba felvetett kamatot kitermelő tőkén felül rendelkezel még befektetéssel. Szóval pl. a példában szereplő 10 M HUF (ami a hitel kamatát fedezi) és plusz mondjuk 10 M HUF (ami viszont már a tőkerészt is törleszti "vígan") és emellett természetesen dolgozol is (van munkajövedelmed, vállalkozásból származó jövedelmed). Szóval így mindig előnyben leszel azzal szemben aki úgy fizeti a hitelét, akinek "csak" állása van.

Természetes ez az egész akkor lehet racionális döntés (amiket írtál kockázatokat ezzel kapcsolatban, nagyon is igazak és figyelembe kell venni egyetértve veled) ha feltételezve az ingatlanpiaci mélypontot, hitellel kiegészítve veszünk ingatlant (pl.: ingatlanpiac padlón van, de a jegybank bele kezdett a kamatcsökkentésbe, melynek hatása évek múlva érezteti már a hatását az ingatlanpiacon is) és arra számítunk, hogy az ingatlanár növekedése nagyobb mint az infláció vagy hitelünk kamata.

"Egyszerűen nem számolsz azzal, hogy mibe kerül a befektetés, és ha azt nem így fekteted be, akkor az mekkora hozamot jelentene."

Ezt nem értem: ha rosszabbul fektetek be rosszabbul járok (de nincs KO, hisz tőkémből tudom rendezni a tőketartozást részben-egészben), ha meg jobban fektetek be, akkor meg über királyság van; ha meg az ingatlanpiac is mellékesen robban (mint a 90-es évek végén 2000-es évek elején) akkor meg nem lehet fokozni az élvezetet :-D

"amit leírtál, csakhogy 25 év alatt, óriási befektetéssel, kockázattal, ami szerintem nem üzlet."

Könnyen lehet: én sem vágtam még bele. Ezéért is írtam le, hogy tanuljak mások véleményéből :-) főleg, ha kíváncsiak is rá, nem is fogok kardoskodni, hogy mindenki így csinálja. Csak számoljon, kalkuláljon az ember és úgy mondjon rá nemet.. és persze, akik elvéreztek 2008-ban tőkebefektetésein, azoknak meg abszolút nem ajánlható a dolog, se szerencsejátékosoknak....meg akik kezdők a befektetésekben (egyébként ma is léteznek hitel+befektetés konstrukciók, de ezek inkább marketing fogások).