Hogy a francba lenne ugyanaz az árcimke, ha spanyolországban olcsóbb, mint németországban?
Gondolod, rá van írva, hogy spanyol euro, meg német euro?
Hogy a francba lenne ugyanaz az árcimke, ha spanyolországban olcsóbb, mint németországban?
Gondolod, rá van írva, hogy spanyol euro, meg német euro?
Szerintem neked van igazad :)
Kipróbáltam egy teljesen nyugodt kereskedést otp-re. Semmi extra, semmi kockázat, egyszerű, mint a pofon. Hozott éves szinten 18%-ot úgy, hogy a magyar tőzsde alig mozog.
Ezt minden körülmény között tudom hozni. Ha feltételezünk 50 millát, ahogy te feltételezted, az évi 9 milla. Ebből mondjuk elverek 2 millát lakbérre. 4 millából megélek, mert havi 350 nettó egy igen jó fizetés. A maradékkal meg növelem a tőkét.
Aki éves szinten nem hoz a tőzsdén 20%-ot, az ne is tőzsdézzen szerintem, mert az havi 1,6%, ami nevetséges. Van nap, amikor többet mozog egy papír, és máris elvagy a havi penzumoddal.
És én a lakást továbbra is veszélyesebb befektetésnek tartom, mint a bérletet. Azonkívül nem számoltok azzal, hogy az ingatlant fel is kell tartani, ami bérlés esetén nem az én feladatom. Ha a tulaj nem újítja fel, költözök tovább, na és?
Persze nem ott tartja, de ricsi tévedhet és becsődölhet az USA meg aligha, évente tutira kipengeti a hozamot vagy előre megkapod mind1. A lényeg h ricsi hozamát a piac nem validálta, mondhatom azt is nem hisz a 20%.ban és ráadásul nem ismerjük a hozamának a szórását sem. Ezért ricsi attól még h ő nagyon bizik a döntésében valszeg pénzügyileg egy irracionális, hibás döntést hozott/hoz. Hiába áll ezzel szemben h ricsi nagyon hisz benne, az összes csődöt a "hit" meg a "nagyon bizott benne" hozta. És ez nem ricsi birálatáról szól.
Hát Ricsi nem hiszem, hogy nem hisz benne, hogy ne lenne továbbra is sikeresebb, mint az usa jegybank, hiszen, ha nem így gondolná, akkor valóban usa államkötvényben tartaná a pénzét, de nem ott tartja, nemde?
de ricsi hozama nincs köbe vésve ha eladná ezt a jövöbeli hozamot te mennyit adnál MA érte ? Megadnád előre 10 évre a 20% hozamot ? És itt a bökkenő, mert a 10 éves amcsi állampapir hozamot megveheted a piacon, fixálva tutira MA. Ricsi hozamát ki venné meg MA 10 évre előre és mennyiért ? És mi van ha eléri a nyilasi hozam pl. ki lát előre ? De a 10 éves MA a piacon fix ézért kell azzal diszkontálnod mert azt megveheted és kapod a tuti hozamot és kész tehát az a reális alternativa a kockázatmentes hozam.
Amúgy ha 0 a GDP növekedés akkor is nő a gazdaság csak inflációnyit- Infláció meg nagyon ritkán nincs csak torzit a kosár, persze szándékosan. Na és az egyéni fogyasztói kosarad inflációja is más mint a ksh, pl. leszarod h csökkent a csirkeláb ára
másképp számolunk. Ricsi azért tőzsdézik, mert jó hozamokat ér el. Ha ő az elmúlt 10 évben átlagosan 20% hozamot ért el, akkor miért állampapír hozammal számoljon az 50 millió jövöbeni kamatai számításakor??
Ha nem nő a gazdaság akkor nem feltétlenül lesz reál inflációs, sőt inkább defláció lesz ott is a mai helyzet az inkább különleges, hogy van negatív kamat.
"költséged az elmaradt hozam, aminek eredője cash ügyileg pont nulla."
.
ezt nem lehet igy számolnod, Úgy kell számolnod mint egy beruhátzást. A költséged a tőkeköltség (piaci hozam) (tehát nem elmaradt hozam mert azt nem tudhatod előre) amit ha a DCF-nél beárazol pl. 10 évre veszed akkor az amcsi 10 éves állampapirt és ennek hozamával (plusz valami kicsike) diszkontálod a cash flow-t, vagy veheted a magyar 10 évest is de akkor mindent HUF-ban számolsz előző esetben meg dodoban. Az évenkénti cashflow-d pedig a nem kifizetett bérleti dij lesz illetve 10 év mulva az ingatlan értéke.
Ha nem nő a gazdaság a DCF miatt akkor is nő az ingatlan értéke mert real inflácio lesz viszont a cash, betét stb. 0-t hoz vagy negativat mint svájcban, Tehát az infla miatt a pénzed vesziteni fog az értékéből ezért be kell fektetned reáliába. Nem véletlen h a 0 kamattal mindig nagy lufit fujnak az ingatlan piacon pl. Greeny 2001-től, és szánt szándékkal mert ezzel a növekvő ingatlan miatt a lakosságnál megjelenő vagyoni hatás miatt növeli a fogyasztást és ez kihúz a recesszióból.
Mind a 3 esetben laksz valahol. a számítás cash hozam alapú. Igen ha veszel egy lakást kp-ből, akkor a hozamod a megspórolt lakbér, a költséged az elmaradt hozam, aminek eredője cash ügyileg pont nulla.
Az emelés általában akkor van, ha a gazdaság javul. És ebben az esetben az 50 millióval elérhető hozamod is nőni fog, ez a természetes kockázat fedezés.
de bizony a 2 árcimke is szinte ugyanaz talán a sorrend más. Akkor most ezt igy hogy ? :)
Különben mióta bizonygatod h Bp-en nem szabad ingatlant venni bizonyos helyeken ment az ára 30-40%-t amit 1 nap alatt kicsenget a vevő :) és nem baszogatni akarlak csak úgy mondom
"Mert vagy befektetsz mondjuk 50 milliót egy ingatlanba és akkor nincs költséged, de nincs hasznod sem. Az ingatlan reálértéke mehet fel vagy le."
.
Azt az ágat kihagytad h veszel ingatlant és benne laksz. Akkor a hozamod a lakbér amit fizetnél plusz-minusz az ingatlan árváltozása, de 0 kamatnál az szinte csak plusz lehet már középtávon is, a DCF modell miatt.
Bérletnél a "A lakás árának változása nem érint (csökkented a kockázatod). " érint az emelkedés mert növeli a bérleti költségedet is hiszen növelni fogkják a dijat
Bocs de hülyeség amit írsz.
Mert vagy befektetsz mondjuk 50 milliót egy ingatlanba és akkor nincs költséged, de nincs hasznod sem. Az ingatlan reálértéke mehet fel vagy le.
Vagy hitelre veszel ingatlant, mondjuk 100% hitel, akkor a kamatokat ugyanúgy ki kell fizetned a banknak, mintha bérleti díjat fizetnél. Sőt jellemzően több a kamat, mint a bérleti díj, még ilyen alacsony kamatkörnyezetben is, mint a bérleti díj. Így megmarad az 50 milliód, amivel akkor jársz jól, ha több a hozamod, mint a hitelkamatod. Ebben az esetben is mehet a lakás értéke fel vagy le.
Vagy megtartod az 50 milliód és bérelsz valamit. Ha a hozamod jobb, mint a bérleti díj, akkor jobban jártál, mintha megvetted volna. A lakás árának változása nem érint (csökkented a kockázatod). Sokkal kisebb befektetett tőke kell hozzá, sokkal rugalmasabban tudsz befektetni hirtelen jó lehetőségekbe. Sokkal kisebb a tranzakciós költség, sokkal jobban tudsz alkalmazkodni a piaci folyamatokhoz (pl. shortolsz a recesszió idején).
Sokkal rugalmasabb a bérlet abban az esetben ha változik a családi felállás (szülés, válás, halál, szülő magadhoz vétele, igények változása, vagyoni helyzet változása). Nem gond ha hülye a szomszédod , mert elköltözöl.
Persze a bérletnek is van hátránya: soha nem lesz a lakás, olyan, amilyet te szeretnél, mert egy bérelt lakásba nem invesztálsz bele. Ha valami nincs, vagy nem jó az elrendezése, akkor az nem is fog megváltozni. De kb. ennyi a kockázat. Meg esetleg ha valamiért kirak a bérbeadó, de ennek kicsi az esélye alapvetően.
Ráadásul a nemzetközi tőzsdei szerepléssel egy-egy adott országra jellemző gázos helyzetet is el tudsz kerülni egy pillanat alatt...
Szóval nem véletlen, hogy nyugaton az emberek többsége bérli az ingatlant.
azt felejted el, hogy igy is buksz, mégpedig a berlet reven evi 3-5000 eurot garantaltan.
A kerdes az, h. nemi tajekozodassal es a te intelligenciaddal nem tudsz e olyan lakast venni, ahol minden ktg-et nem ellensulyoz e szinte garantaltan eves mindossze 2-3% ingatlan aremelkedes. En biztos vagyok benne, h. 99%-os biztonsäggal tudnäl ilyet venni. Ez esetben pedig 0-val kiszällva is nyertel valojäban évi 5000 eurot.
Kötve hiszem, h. minden vagyonod a tözsdén forogna, igy nem állja meg a helyét a tözsdével összehas. sem. Nem azt mondom, h. sok ingatlanbefektetes kell, ha nem szereted, hanem hogy abban, amiben laksz magad is, jelenlegi spanyol ingatlanpiacon, jelenlegi hitelvilägban, diverzifikäcios elemkent meg kell venni.
A magyarok szerintem történelmi okok miatt idegenkednek a bérlettől.
A vagyon a föld és a lakás volt, amit a több száz évig itt lévő megszálló erők nem vettek el az emberektől-egészen a kommunizmusig. Így egyfajta feltétlen reflexé vált, hogy ha pénzed van akkor ingatlanba fektess, pedig rohadt nagyok a tranzakciós költségek, baromi illikvid és kockázatos piac, tele externáliákkal (pl. odaköltözik egy hülye szomszéd).
Persze ha az extrémen áazott nyugat EU-s ingatlanok árait nézzük (most ne a külvárosi gettót), akkor persze azt lehet látni, hogy a fent említett extra kockázatok miatt akár extra hozamokat is el lehet érni hosszú távon.
Mert a tőzsdén többet keresek ennyi pénzzel, mintha lakást vennék.
Mert nem tudom, mi lesz ott pár év múlva, ha vettem, bukhatok sokat, ha bérlem, arrébb megyek.
Ezek a fő indokaim. Sosem veszek, mert mindig a szemem előtt lebeg mondjuk Harlem, vagy akár a nyócker.
Aztán tudod, mi baromi gazdag nemesi családból származunk, aztán a háború után volt akit kivégeztek, volt aki csak földönfutó lett. Ha ezt a rengeteg pénzt a világ 10 legnagyobb országában elosztva tartották volna, meglenne legalább a 30-40%. -a.
miert nem megvenni akarod, miert berelni?
A vetelen pär eves tävlatban meg nagyo nyerhetnel is, igy nem havi 370-be kerulne, hanem havi 370-et hozna az, h. laksz vhol...
jóvanna írásba még nem rendeltem vörösbort soha. :) namármost ismertettem a teljes olasz tudásomat ezzel a mondattal. :)
ennyire már az olasz is megy :) grazie :)