Re: nincs cím
Spade Előzmény: #751099"költséged az elmaradt hozam, aminek eredője cash ügyileg pont nulla."
.
ezt nem lehet igy számolnod, Úgy kell számolnod mint egy beruhátzást. A költséged a tőkeköltség (piaci hozam) (tehát nem elmaradt hozam mert azt nem tudhatod előre) amit ha a DCF-nél beárazol pl. 10 évre veszed akkor az amcsi 10 éves állampapirt és ennek hozamával (plusz valami kicsike) diszkontálod a cash flow-t, vagy veheted a magyar 10 évest is de akkor mindent HUF-ban számolsz előző esetben meg dodoban. Az évenkénti cashflow-d pedig a nem kifizetett bérleti dij lesz illetve 10 év mulva az ingatlan értéke.
Ha nem nő a gazdaság a DCF miatt akkor is nő az ingatlan értéke mert real inflácio lesz viszont a cash, betét stb. 0-t hoz vagy negativat mint svájcban, Tehát az infla miatt a pénzed vesziteni fog az értékéből ezért be kell fektetned reáliába. Nem véletlen h a 0 kamattal mindig nagy lufit fujnak az ingatlan piacon pl. Greeny 2001-től, és szánt szándékkal mert ezzel a növekvő ingatlan miatt a lakosságnál megjelenő vagyoni hatás miatt növeli a fogyasztást és ez kihúz a recesszióból.