Sok téves szemlélet kering az ingatlan válság okairól és helyzetéről. Természetes ez az írás csak az én szubjektív véleményemet tükrözi, de legalább részben személyesen megélt tapasztalatok alapján írom. Próbálok okokat keresni, hogy mi miért történt, hogy lehetett volna elkerülni a válságot és mi lenne a legideálisabb ingatlan hitelezési konstrukció a világban.

Sok téves szemlélet kering az ingatlan válság okairól és helyzetéről. Természetes ez az írás csak az én szubjektív véleményemet tükrözi, de legalább részben személyesen megélt tapasztalatok alapján írom. Próbálok okokat keresni, hogy mi miért történt, hogy lehetett volna elkerülni a válságot és mi lenne a legideálisabb ingatlan hitelezési konstrukció a világban.

Azzal az USA-ban hangoztatott véleménnyel talán mindenki egyetért, hogy ingatlannal lehet vagyont kreálni. Az elmúlt 10 évben a világ majd mindegyik országában az ingatlanok értéke drasztikusan növekedett és egyes országokban mint Kína és Ausztrália a mai napig erősen növekszik is. Magyarországon az inflációt tekintve ez se volt jó befektetés.

Tehát miért alakult ki óriási buborék az USA-ban, Spanyolországban, amíg a közeli Kanadában nagyon hasonló növekedési mérték után se durrant ki a lufi? Igaz- e, hogy Ausztráliában az alacsony munkanélküliség fűti az emelkedő árakat és egyszerű emelkedő kamatokkal kordában is tartják 2011-ben azt, amit az USA-ban nem sikerült? A válasz valószinűleg bonyolultabb, de nézzük meg mi történt az USA-ban és Kanadában az elmúlt 10 évben.

Mind a két országban az alap hitelezési elvárás 20% önrésszel működött. 2000 és Alan Greenspan „motivációs” beszéde után viszont változtak a játékszabályok az USA-ban, amíg Kanadában 2007 után lazultak csak a feltételek, de akkor se sokkal. Az elmúlt 10 évben az amerikai ingatlan hitelezés lett a vadnyugat, ahol mindenki rengeteg pénzt keresett és a nép ,azaz az egész világ lett aki megfizette az árát, de szerintem ez se lett volna így pár kis részlet változtatásával.

Mielőtt csak Amerikát tennénk a mostoha gyerek státuszába, európai bankok is ugyan ilyen növekvő ütemben adták el a hitel csomagokat.

Régebben természetesen a bankok a kiadott hiteleket tartották a portfóliójukban amit a securitization egy csapással megváltoztatott. A Moody’s semmit sem érő AAA besorolása után köthettek ki egy norvég falu önkormányzatánal, mint a feles pénzek remek befektetése, de sok hazánk fia is bevásárolt a csődbe ment Lehman Brothers kötvényeiből vagy ingatlan portfóliójából.

Az ördögi kör:Mi is az a securitization? A wikipedia is szépen leírja, (http://en.wikipedia.org/wiki/Securitization) de egyszerűsitek rajta. Bankok bárhol kiadhattak autó, ingatlan hitelt majd csoportosítva ezeket eladták drágábban befektetőknek, befektetési alapoknak, országoknak...stb. Magyarul eladták a jövő várható hozamát ma profitálva rajta.

A banknak remek volt, mert a helyett, hogy megvárta volna ezeknek a lejáratát X évig és lekötötte volna a tőkéjét, eladta ma és már készíthette is a következő 100 milliós hitel csomagot. A vevőknek is jó lehetett volna, ha nem dőlnek be, de a stabilitásuk ezeknek a részletekben volt amik az USA-ban egyre romlottak:

1,Az USA-ban kijátszották először is a 20%-os letétet egy második 20%-os hitellel. Így emberek akár 100%-os hitelt is feltudtak venni. Mintha kaptak volna 80%-ot az Oti-tól és 20%-ot a MKB-tólJ

2, Egyre több lett a csak kamatot fizető hitelesek aránya és az úgynevezett ARM hiteleseké is akik vagy csak kamatot fizettek, vagy az első 3 évben jóval alacsonyabb törlesztő részletet. Ezt mindenki csak azért vette fel, mert 3 éven belül el akarta adni az ingatlanát drágábban. Mindezt gyakran 0% önrésszel. Ehhez meg kell azt is érteni, hogy az amerikai ingatlan piac sokkal mobilisabb, mint a magyar és nem fél évig árultak egy lakást, hanem napokig-hetekig ebben az időben.

3, 2002 után gyengültek a hitel kiadás feltételei. 0%-al jutottak emberek hitelhez, nem kértek keresett igazolást, munkahely igazolást és BÁR listások is hitelhez jutottak. Mindenki az emelkedő ingatlan árak hívője lett és mindenkinek ez volt az érdeke: A bankok nem a hitelek minősége, hanem mennyisége után profitáltak. A bank pénzt keresett a több ezer általa kiadott hitel eladásával, a hitelt intéző 1-2%-ot kapott a kiadott hitel után (ami elég tetemes összeg volt és magasabb hitel után több pénz jött a konyhára) az ingatlanos 6%-ot a kapott az eladott ingatlan után, a felbecsülő is jól járt, az építő is, de a vevő is sok évig...amíg össze nem dőlt a kártyavár.

Én 2003-ban vettem az első ingatlanomat egy nagy város külkerületében. Sima, ha már tőzsdés blogba írom buy and hold stratégiám voltJ 29 millió Ft (200-as dollár árfolyamot használok az egyszerűség kedvéért). 2007-ben 35 milliót ért. Másodikat 2004-ben vettem közelebb az óceánhoz 26 millióért és 36-ot ért 3 évvel később. És a harmadik 2006-ban 34 millióért ami ma talán ér még 20-at is, ha van egyáltalán tulajdonosa. Folytatás:http://tombolatom.blogspot.com/2011/02/ingatlan-valsag-maskepp.html