Ezt az emberek valahogy sose tudják felfogni, hogy az ingatlan hozama az = áremelkedés+kiadási hozam-költségek. Nem lehet kihagyni egyiket sem

Ha például Ricsi gazdagréti példájával számolunk, aki vett 3 millióért akkor, az ki tudta adni kb évi 300 000-ért, mert akkor még olyan 10% kiadási hozam volt. Ennek 60%-a kb megmaradt kisebb nagyobb felújítási és egyéb költségek után tehá éves 180 000. Ma ki lehet adni kb éves 700 000-ért, ebből megmarad cca éves 420 000. Nagyon leegyszerűsítve éves 300 000-t hozott NETTÓBAN 19 éven át, ez 5,7 millió, plusz az erre vetített kamatok, ami az időszak átlagában cca 10% volt. Azaz, mára felgyülemlett volna hozzávetőleg 15 millió forint a kiadási díjakat mindig a bankba rakva. plusz van egy 10 milliós ingatlanod, ez együtt 25 millió. 3 milliót befektetve. Ez egyértelműen jobb mint amit állampapírral el lehetett érni!

Nem egyértelmű, mert az ingatlannál nem csak az áremelkedés számít, hanem a belőle származó pénz. (albérleti költség megspórolása vagy albérletnek kiadva a bevétel)

arra jutottam, hogy 1990-napjainkig:

ingatlanárak: 5-6x-osak

infláció: 15x-ek az árak

jegybanki alapkamaton történő befektetés kamatos kamattal: 20x-os

Jah, a kispesti esetén így 6,5%-ot termelt évente (kamatos kamattal számítva).

Gazdagrét pedig 7%.

Látszik, a jobb helyen jobban termel, bár nem sokkal, évi 0,5-1% a különbség. És miután az elmúlt 19-27 évben folyamatosan több volt a jegybanki kamat, mint 7%, így egyértelmű a helyzet.

Én konkrét adattal tudok neked szolgálni, ha érdekel:

1987-ben vettünk kispesten egy 53 m2-es panelt. Fizettünk érte 1 milla kp-t, és átvállaltunk kb 200 000 otp hitelt.

Ma ez a lakás: http://ingatlan.com/xix-ker/elado+lakas/panel-lakas/budapest+19+kerulet+lehel+utca/20585383?sid=0

Tehát, ami akkor 1,2 milla volt, az most 6,5 irányár. Magyarán 27 év alatt ötszöröződött az ára.

A másik konkrétum, 1995-ben gazdagréten adtunk el egy 53 m2-es panelt 3 milláért, eléggé lelakott állapotban.

Ma ez a lakás: http://ingatlan.com/gazdagreti-lakotelep/elado+lakas/panel-lakas/budapest+11+kerulet+regos+koz/20596321?sid=1

Tehát, ami akkor volt 3 milla, az most 10,9 irányár, vegyük úgy, hogy 3,5-szörös az emelkedés. Ez 19 évre vetítve.

Összedobtam egy gyors számítást, hogy 1990 óta mennyit hozott, ha valaki jegybanki alapkamaton tartotta a pénzét, mennyit emelkedtek azóta az ingatlanárak itthon és hogy mennyi volt az infláció:

http://prohardver.hu/tema/lakashitel_lakasvasarlas/hsz_4742-4742.html

http://prohardver.hu/tema/lakashitel_lakasvasarlas/hsz_4753-4753.html

A lakásvételnél kihagytam egy fontos tényezőt a számításból: a lakás kiadásából (vagy a felszabadult albérleti kiadasbol) származó bevételt.

Ha gondoljátok, akkor csatlakozzatok a vitához.

ja, az nem most volt... azok a 32-esek terénél vannak. bocsánat.

szó szerint azt írtad, hogy "én is vettem két garázst" :)

nem vettem, béreltem. 2. kerület

8 millás ingatlan 60 ezer/hónap albérleti díjért - 10 % amortizáció (felújításra) - 16% adó (bevétel-10%amortizáció az alapja) ez annyi, mint 554,4 ezer/év, 46,2 ezer/hónap

Persze a valóságban nincs folyamatosan bérlő a lakásban.

Mostanában nézegetem a befektetési célú garzonokat, és úgy nézem, hogy 6% körül van a bruttó hozam.

Láttam, hogy itt is erről ment éppen a téma.

Ez azért elég vékonynak tűnik. Rengeteg kockázat, illikvid, többletköltség, és +2% többlethozam sincs meg.

A legnagyobb bajom azzal van, ha elindulnak a fejlett és feltörekvő piaci hozamok, akkor duplán agyonüti az ingatlanbefektetést. Egyrészt a bankbetéttől elvárt hozam felmegy, másrészt meg leértékelődik az ingatlan. (oyan ez, mint egy kötvény)

merrefelé vettél?

ki is adták már őket , én is felhívtam. Az ilyenek 2-3 nap alatt elmennek, van kereslet, csak az árat kell eltalálni.

Köszönöm a linkeket!

Tényleg jók.

http://index.hu/gazdasag/ingatlan/2014/02/12/hitelbol_lakast_pfff/

írtam privát üzit.

Pesti ingatlanosok! Az exemnek kiadó kertes ház kéne vhol a városban, a szélén is teljesen jó (most a XVII legszélén lakik). 2 szoba elég, 60 pénzt adna érte (max), viszont van pár kis Yorki kutyája, amúgy kutyakozmetikus, meg bíró versenyeken.. ha tudtok valamit, jelezzetek lécci.

mondjuk az biztos, hogy amíg demográfiailag úgy áll az ország , hogy évente úgyis eltűnik egy közepes városnyi ember, hogy azt még az inaktív kisebbség még megpróbálja ellensúlyozni, miközben az aktív rétegek jelentős része lelécel az országból, addig az ingatlan piac hosszú távon nem nyerő.

Jól lehet ezt látni, hogy Bécsben mennyi egy ingatlan értéke és itthon mennyi és mik a trendek. Egy Münchenről meg már nem is beszélek, ahol fél évet kell várni , míg az ember talál egy normálisabb lakást, azt is horror áron.

Nincs időm írogatni.

Mondtam neked van igazad.

Rájöttem nincs igazam, nem éri meg ingatlant venni.

Jól mondod.

Bocs a zavarásért.

Üdv

Régi tőzsdés vagy, MINDIG a piacnak van igaza. A piac pedig nem longos jelenleg, bár sok elemző ezt akarja bemagyarázni. Nézzük tőzsdés szemmel, ez egy tőzsdetopic.

Ugye, zuhanó kések alá nem állunk, itt pedig évek óta tartó zuhanás van.

Csinálj elemzést, vegyél ingatlanárakat - mondjuk panelt, ha erről volt szó -, és elemezd le, mikor töri a csökkenő trendet. Komolyan érdekelne, adatod meg van rengeteg, gondolom :)

Jah, és elfelejtettem számolni az átírási illetéket, ami 400 000 HUF, tehát 10 400 000 az induló.