Jah, a kispesti esetén így 6,5%-ot termelt évente (kamatos kamattal számítva).
Gazdagrét pedig 7%.
Látszik, a jobb helyen jobban termel, bár nem sokkal, évi 0,5-1% a különbség. És miután az elmúlt 19-27 évben folyamatosan több volt a jegybanki kamat, mint 7%, így egyértelmű a helyzet.
Én konkrét adattal tudok neked szolgálni, ha érdekel:
1987-ben vettünk kispesten egy 53 m2-es panelt. Fizettünk érte 1 milla kp-t, és átvállaltunk kb 200 000 otp hitelt.
Ma ez a lakás: http://ingatlan.com/xix-ker/elado+lakas/panel-lakas/budapest+19+kerulet+lehel+utca/20585383?sid=0
Tehát, ami akkor 1,2 milla volt, az most 6,5 irányár. Magyarán 27 év alatt ötszöröződött az ára.
A másik konkrétum, 1995-ben gazdagréten adtunk el egy 53 m2-es panelt 3 milláért, eléggé lelakott állapotban.
Ma ez a lakás: http://ingatlan.com/gazdagreti-lakotelep/elado+lakas/panel-lakas/budapest+11+kerulet+regos+koz/20596321?sid=1
Tehát, ami akkor volt 3 milla, az most 10,9 irányár, vegyük úgy, hogy 3,5-szörös az emelkedés. Ez 19 évre vetítve.
Összedobtam egy gyors számítást, hogy 1990 óta mennyit hozott, ha valaki jegybanki alapkamaton tartotta a pénzét, mennyit emelkedtek azóta az ingatlanárak itthon és hogy mennyi volt az infláció:
http://prohardver.hu/tema/lakashitel_lakasvasarlas/hsz_4742-4742.html
http://prohardver.hu/tema/lakashitel_lakasvasarlas/hsz_4753-4753.html
A lakásvételnél kihagytam egy fontos tényezőt a számításból: a lakás kiadásából (vagy a felszabadult albérleti kiadasbol) származó bevételt.
Ha gondoljátok, akkor csatlakozzatok a vitához.
ja, az nem most volt... azok a 32-esek terénél vannak. bocsánat.
szó szerint azt írtad, hogy "én is vettem két garázst" :)
8 millás ingatlan 60 ezer/hónap albérleti díjért - 10 % amortizáció (felújításra) - 16% adó (bevétel-10%amortizáció az alapja) ez annyi, mint 554,4 ezer/év, 46,2 ezer/hónap
Persze a valóságban nincs folyamatosan bérlő a lakásban.
Mostanában nézegetem a befektetési célú garzonokat, és úgy nézem, hogy 6% körül van a bruttó hozam.
Láttam, hogy itt is erről ment éppen a téma.
Ez azért elég vékonynak tűnik. Rengeteg kockázat, illikvid, többletköltség, és +2% többlethozam sincs meg.
A legnagyobb bajom azzal van, ha elindulnak a fejlett és feltörekvő piaci hozamok, akkor duplán agyonüti az ingatlanbefektetést. Egyrészt a bankbetéttől elvárt hozam felmegy, másrészt meg leértékelődik az ingatlan. (oyan ez, mint egy kötvény)
ki is adták már őket , én is felhívtam. Az ilyenek 2-3 nap alatt elmennek, van kereslet, csak az árat kell eltalálni.
Pesti ingatlanosok! Az exemnek kiadó kertes ház kéne vhol a városban, a szélén is teljesen jó (most a XVII legszélén lakik). 2 szoba elég, 60 pénzt adna érte (max), viszont van pár kis Yorki kutyája, amúgy kutyakozmetikus, meg bíró versenyeken.. ha tudtok valamit, jelezzetek lécci.
mondjuk az biztos, hogy amíg demográfiailag úgy áll az ország , hogy évente úgyis eltűnik egy közepes városnyi ember, hogy azt még az inaktív kisebbség még megpróbálja ellensúlyozni, miközben az aktív rétegek jelentős része lelécel az országból, addig az ingatlan piac hosszú távon nem nyerő.
Jól lehet ezt látni, hogy Bécsben mennyi egy ingatlan értéke és itthon mennyi és mik a trendek. Egy Münchenről meg már nem is beszélek, ahol fél évet kell várni , míg az ember talál egy normálisabb lakást, azt is horror áron.
Nincs időm írogatni.
Mondtam neked van igazad.
Rájöttem nincs igazam, nem éri meg ingatlant venni.
Jól mondod.
Bocs a zavarásért.
Üdv
Régi tőzsdés vagy, MINDIG a piacnak van igaza. A piac pedig nem longos jelenleg, bár sok elemző ezt akarja bemagyarázni. Nézzük tőzsdés szemmel, ez egy tőzsdetopic.
Ugye, zuhanó kések alá nem állunk, itt pedig évek óta tartó zuhanás van.
Csinálj elemzést, vegyél ingatlanárakat - mondjuk panelt, ha erről volt szó -, és elemezd le, mikor töri a csökkenő trendet. Komolyan érdekelne, adatod meg van rengeteg, gondolom :)
Jah, és elfelejtettem számolni az átírási illetéket, ami 400 000 HUF, tehát 10 400 000 az induló.
OK..
értem..
neked nem tetszik.
Másnak sem tetszik.
Ne vegyen ingatlant akinek nem tetszik.
Ugorjunk.
Neked van igazad. elfogadom.
Érdekes a számolásod :))
Ugye, a kiadás után is kell adót fizetni, pontosan a bérleti díj-10%-nak a 16%-át a te esetedben, mert nem haladja meg az 1 millát.
Tehát 600 000 - 60 000 = 540 000, ennek a 16%-a 86 400, máris a bevétel 513 600. Aztán vannak költségeid, ha csak azt veszed, havonta el kell menni leolvasni az órákat, pénzt beszedni, stb, stb. Vegyünk 1 alkalomra 1 000 HUF-t, ez 3 buszjegy, vagy 2,5 liter benzin, szerintem reális.
Így a nyereség már csak 500 000 HUF.
Aztán vegyük azt, hogy nem számolok sokkal, ha azt mondom a bérbeadási díj 10%-a elmegy állagmegóvásra, festésre, erre-arra. Ez reális szám, hiszen ennyit az Apeh is elismer, ők meg nem mérik vastagon az ilyet, így levonunk még 60 000 HUF-t egy érve.
Így marad 440 000 HUF, ami a beker árnak a 4,4%-a. Megtérülési idő: 22,7 év. Ha, és ismétlem HA folyamatosan van kiadva, ennyi idő alatt nincs 1 olyan hónap sem, amikor fizeted a rezsit, és nincs bérlő.
Nekem nem tetszik...
