na ez a másik fele...
mert nincs minden pénze tözsdében!!!!!! Ha mégis ilyen ámokfutó, akkor bocsi, de ez volt az alap feltételezésem
amit én hétköznapi konyhanyelven leírtam, azt szép szakmai nyelven te leírtad, felesleges volt pötyögnöm, olvasom a többi hsz-t
ez a gyakorlatban k.ra nem így van, teória
Semmiféle garancia nincs rá, h. emelkedö bérleti díjak mellett pörög a befektetésed hozama: ugyan miért tenné? Ahhoz nem ártana egy ingatlanalapú bef. portfólió, csak akkor egyértelmü az összefüggés. Csak akkor meg majdnem ugyanott vagy, mintha megvetted, amiben laksz.
"Igen ha veszel egy lakást kp-ből, akkor a hozamod a megspórolt lakbér, a költséged az elmaradt hozam, aminek eredője cash ügyileg pont nulla." - ki mondta, h. a kettö egyezik? Ugyan miért kéne egyeznie? És ha egyezik is, mint mondtam, az itteni fórumon jelen levöket tartom annyira intelligensnek, hogy legalább egy átlagos piaci hozamot produkáló emelkedö árú lakást tudjon venni. És ha ezt így teszi, akkor cash-ben nullához jön a lakás immár reálhozama áremelkedésben, miközben már tartalmazza a más formájú befektetés hozamát EZEN FELÜL (hisz azzal állítottad szembe a megspórolt lakbért).
Lefordítva: ha jól vásárolsz, ami nem olyan nagy kunszt, akkor van egy tökegarantált, opcionálisan szép hozammal rendelkezö eszközöd. De ez csak akkor érvényes, ha benne laksz.
a kamat messze alacsonyabb, mint a bérleti díj, persze nem 80% hitelre vásárlásra gondoltam kiinduló pontnak, de ez egyértelmü volt az írásomból, hisz mint írtam, senkinek sincs a teljes vagyona tözsdén, vhol kell legyen a maradék, és akkor már a legjobb hely erre egy olyan ingatlan, amiben lakik az illetö
A tranzi ktg baromira magas tözsdézésnél, nézd csak meg az éves öszesített jutidat. Hatalmas önbecsapás egy tranzivel összehasonlítani, mert mondjuk ingatlannál egy tranzi van 3 év alatt, úgyhogy bármilyen más befektetésed 3 évi összes ktg-vel hasonlítsd már össze....
És ne az elméleti hablattyal, hogy ha egy cég rv-eit veszed és azt végig 3 évig tartod...blablabla mese a Holdba....hanem a gyakorlattal, amit te magad csinálsz! Nagyon érdekelne évi hány %-ot emészt el csak a kereskedési ktg-ed a teljes tökéböl?
Kicsi az esélye, h. kirak a bérbeadó?? Hät...nyugaton esetleg kicsi, már ha van megfelelö szerzödésed, amibe beleraksz egy tonna kauciót. Mondjuk úgy 1500 eurót. Amit vagy visszakpasz, vagy nem, mert a festést rád fogják, hogy hát leamortizáltad a lakást és kell a felújításra.
Nyugaton azért bérlik sokan (többség?? Marhaság. Ez a magyarok fejében élö tévképzet, mert a hozzánk képest minimális bérlési arányhoz viszonyítva az országos mondjuk 30% is fényévre van), mert az ingatlanárak irtó magasak, bérhez képest is vagy épp a mindennapi kiadásokhoz képest. És mert mobilisabbak szeretnek maradni az emberek, mondhatni, mert sokat szidott liberális gyökértelenek.
Bécs és Bp valamint C&A-ról volt szó. spanyolban nem néztem.
Mindegy is, vegyük úgy, minden napra kell egy 100 pontos mozgás, és akkor van napi 100 Eur nyereséged. Ezzel meg lehet élni szerintem.
Elírtam, kb naponta kell 1 jó kötés. De szerintem az is reális.
Mondok egy egyszerű példát
dax most 11 000, az alja valahol 5 000 körül van szerintem.
100 pontonként veszel, 100 pontonként adsz.
Ha 100 pontonként veszel lefelé, akkor venned kell 60 db-ot, és miután átlag veszthetsz 3 000 pontot, kell hozzá 90 000 Eur.
Egy kötésen nyersz 100 Eur-t, és akarsz nyerni 18 000 Eur-t, akkor logikusan 180 ilyen kötésnek kell bekövetkeznie.
Ez mondjuk 1,5 nap. Kérdés, átlag van-e ennek realitása? Szerintem van, mert lehet, van olyan nap, amikor nem mozog ennyit, de vannak olyan napok, amikor többször is mozog 100 pontot fel-le.
És ez csak 90 000 Eur, ami nincs 30 milla, messze vagyunk az 50 millás határtól.
Hogy a francba lenne ugyanaz az árcimke, ha spanyolországban olcsóbb, mint németországban?
Gondolod, rá van írva, hogy spanyol euro, meg német euro?
Szerintem neked van igazad :)
Kipróbáltam egy teljesen nyugodt kereskedést otp-re. Semmi extra, semmi kockázat, egyszerű, mint a pofon. Hozott éves szinten 18%-ot úgy, hogy a magyar tőzsde alig mozog.
Ezt minden körülmény között tudom hozni. Ha feltételezünk 50 millát, ahogy te feltételezted, az évi 9 milla. Ebből mondjuk elverek 2 millát lakbérre. 4 millából megélek, mert havi 350 nettó egy igen jó fizetés. A maradékkal meg növelem a tőkét.
Aki éves szinten nem hoz a tőzsdén 20%-ot, az ne is tőzsdézzen szerintem, mert az havi 1,6%, ami nevetséges. Van nap, amikor többet mozog egy papír, és máris elvagy a havi penzumoddal.
És én a lakást továbbra is veszélyesebb befektetésnek tartom, mint a bérletet. Azonkívül nem számoltok azzal, hogy az ingatlant fel is kell tartani, ami bérlés esetén nem az én feladatom. Ha a tulaj nem újítja fel, költözök tovább, na és?
Persze nem ott tartja, de ricsi tévedhet és becsődölhet az USA meg aligha, évente tutira kipengeti a hozamot vagy előre megkapod mind1. A lényeg h ricsi hozamát a piac nem validálta, mondhatom azt is nem hisz a 20%.ban és ráadásul nem ismerjük a hozamának a szórását sem. Ezért ricsi attól még h ő nagyon bizik a döntésében valszeg pénzügyileg egy irracionális, hibás döntést hozott/hoz. Hiába áll ezzel szemben h ricsi nagyon hisz benne, az összes csődöt a "hit" meg a "nagyon bizott benne" hozta. És ez nem ricsi birálatáról szól.
Hát Ricsi nem hiszem, hogy nem hisz benne, hogy ne lenne továbbra is sikeresebb, mint az usa jegybank, hiszen, ha nem így gondolná, akkor valóban usa államkötvényben tartaná a pénzét, de nem ott tartja, nemde?
de ricsi hozama nincs köbe vésve ha eladná ezt a jövöbeli hozamot te mennyit adnál MA érte ? Megadnád előre 10 évre a 20% hozamot ? És itt a bökkenő, mert a 10 éves amcsi állampapir hozamot megveheted a piacon, fixálva tutira MA. Ricsi hozamát ki venné meg MA 10 évre előre és mennyiért ? És mi van ha eléri a nyilasi hozam pl. ki lát előre ? De a 10 éves MA a piacon fix ézért kell azzal diszkontálnod mert azt megveheted és kapod a tuti hozamot és kész tehát az a reális alternativa a kockázatmentes hozam.
Amúgy ha 0 a GDP növekedés akkor is nő a gazdaság csak inflációnyit- Infláció meg nagyon ritkán nincs csak torzit a kosár, persze szándékosan. Na és az egyéni fogyasztói kosarad inflációja is más mint a ksh, pl. leszarod h csökkent a csirkeláb ára
másképp számolunk. Ricsi azért tőzsdézik, mert jó hozamokat ér el. Ha ő az elmúlt 10 évben átlagosan 20% hozamot ért el, akkor miért állampapír hozammal számoljon az 50 millió jövöbeni kamatai számításakor??
Ha nem nő a gazdaság akkor nem feltétlenül lesz reál inflációs, sőt inkább defláció lesz ott is a mai helyzet az inkább különleges, hogy van negatív kamat.
"költséged az elmaradt hozam, aminek eredője cash ügyileg pont nulla."
.
ezt nem lehet igy számolnod, Úgy kell számolnod mint egy beruhátzást. A költséged a tőkeköltség (piaci hozam) (tehát nem elmaradt hozam mert azt nem tudhatod előre) amit ha a DCF-nél beárazol pl. 10 évre veszed akkor az amcsi 10 éves állampapirt és ennek hozamával (plusz valami kicsike) diszkontálod a cash flow-t, vagy veheted a magyar 10 évest is de akkor mindent HUF-ban számolsz előző esetben meg dodoban. Az évenkénti cashflow-d pedig a nem kifizetett bérleti dij lesz illetve 10 év mulva az ingatlan értéke.
Ha nem nő a gazdaság a DCF miatt akkor is nő az ingatlan értéke mert real inflácio lesz viszont a cash, betét stb. 0-t hoz vagy negativat mint svájcban, Tehát az infla miatt a pénzed vesziteni fog az értékéből ezért be kell fektetned reáliába. Nem véletlen h a 0 kamattal mindig nagy lufit fujnak az ingatlan piacon pl. Greeny 2001-től, és szánt szándékkal mert ezzel a növekvő ingatlan miatt a lakosságnál megjelenő vagyoni hatás miatt növeli a fogyasztást és ez kihúz a recesszióból.
Mind a 3 esetben laksz valahol. a számítás cash hozam alapú. Igen ha veszel egy lakást kp-ből, akkor a hozamod a megspórolt lakbér, a költséged az elmaradt hozam, aminek eredője cash ügyileg pont nulla.
Az emelés általában akkor van, ha a gazdaság javul. És ebben az esetben az 50 millióval elérhető hozamod is nőni fog, ez a természetes kockázat fedezés.
de bizony a 2 árcimke is szinte ugyanaz talán a sorrend más. Akkor most ezt igy hogy ? :)
Különben mióta bizonygatod h Bp-en nem szabad ingatlant venni bizonyos helyeken ment az ára 30-40%-t amit 1 nap alatt kicsenget a vevő :) és nem baszogatni akarlak csak úgy mondom