persze, de akkor meg a közjegyző 50.000-es díját bukod be, mert azt a bérlő nem fogja kifizetni.

cuccokra jelzálogjogot szoktam tenni esetleges tartozás esetén.

Szerencsére soha nem kellett használjam, a legnagyobb szívás ez az arab volt eddig, de ez sem kockázatmentes business.

Lehetne persze minimälbérezni....ha beleszülettem volna egy megfelelö családba, és hitel nélkül lehetett volna egyetem, lehetett volna hol lakni stb stb.

És mi a sok? Ahhoz képest, mennyit kell utána fizetni, sok. Nagyon sok. De így sem kap a vállalkozás hitelt, ellenben magánszemélyként lazán kapok egy erös magyar bérre, hitel meg kell nekem, magánszemélyként hogy lesz vki hitelképes?

Cég max árbev 40%-át kapja hitelben, ami pont semmire nem elég nekem.

Még egy ház hitelezését is nehezen kaparnám össze, ha nem lenne nekem és feleségemnek normális bére. 500 nettót elvárnak a bankok. Az máris évi 6 millió adó és járulék bér után.

Én már többször is írtam, hogy az iparűzési adó alapjának meghatározása egy óriási arcátlanság. Miközben csak 2%, sokszor megszárnyalja a 10%-os társasági adó összegét.

Miért veszel ki sokat bérként? Az osztalékadó kevesebb, mint a bérterhek. Gyűjtsed inkább a pénzed más módon, ha a nyugdíj miatt veszel ki ennyire sok bért.

Pedig egyszerü: sokat veszek ki bérként.

A maradék pedig hiába csak 10+16%-kal adózna, a maradékra osztom rá az összes évente felmerülö adót, így tranzi illeték, iparüzési adó, iroda után közmüadó stb stb

Mivel szolgáltatok, csak az iparüzési elvisz félelmeteset. Pl. 50 M árbev.-nél nekem durván 40 M adóalap, vagyis 0,8 M az iparüzési adó. Na mármost ez a teljes nyereség laza 15-20%-a!!! De ez csak egy példa a sok horrorból

Fontos: úgy számoltam, hogy összeadtam éves szinten az összes adót és járulékot (saját fogyasztásom után nem is számoltam áfát, pedig azt is bele kéne számolnom adókba!) és viszonyítottam az összes kivett nettóhoz.

Tudtommal ha közjegyzőnél kötöd a szerződést akkor gyorsabban kipakolhatod.

Én beraknék szerődésbe egy tanúk általi kipakolást és a bútorokat egy lezárt konténerbe vagy raktárba helyezheted, a cuccot a raktár diját kifizetését követően kapja meg, erre van 3 hónapja.

Nekem is volt harmadik zár amihez csak nekem volt kulcsom de ezt leszerelheti elég gyorsan.

Nekem egy lakásomba akart egy sziú főnök beköltözni... kiirtam saját tulajdon nem önkoris.. ha beköltözik akkor a kutyákkal tépetem szét.. (a sziúk nem birják a kutyát) Unokatesóm akkor kaukázusi juhászt tenyészett.. A lakás az üzletlakás volt utcai részen redőny és bejárat az udvarról is.. itt akartak bemenni. A redőnyön keresztül kukkantott volna be Kán..a 90kg-os tenyészhim.. utána mondtam volna monst számolok 99ig... utána nem abajgatták.

vagy nagyon nem jól csinálsz valamit.. tényleg nem értem..Nem piszkállak csak ha valóban ennyi a költséged (ami nálam nem jön ki) akkor más formát kellene választani.

Ha áfás egyéni vállalkozóként nyomnak neked pénzt, 0Ft a költséged.. nálam akkor sem jönnek ki ezek a számok..(magasabb pénznél még csökken is) Buttó bevételt irtál.

egy-egy hónapban igen..de éves átlagban kétlem..főleg ha 10évet kell produkálni.. főleg ha levonod az adókat és némi felújitási alapot is képezel..

Az áremelkedéssel csak akkor kalkulálhatsz ha lecsörrent az eladása után pénz.. ameddig nálam az ingatlan addig annyival kalkulálok amennyiért vettem.

Az ingatlanbefektetéseimnél feltételezem legalább annyiért el tudom adni amennyiért vettem..(és legfeljebb 8év alatt kell megtérülnie, másképp nem kell..vagy azt gondolom most olcsó) után úgy számolok mint egy bankbetéttel mennyi a nettó hozama..

Nekem 15% körül ketyeg a kiadott ingatlanportfólióm, de ezek ritka jó vételek voltak.

Utolsó mondatodban a válasz.

Volt egyszer egy ilyenem, niggerek beköltöztek, aztán nem fizettek. 1 hónap elteltével elzárattam a közműveket, s mire hazaértem (nyaraltam), elhúztak. Elvitték a mosógépem, amit az anyósukkal fizettettem ki..

beköltözöm hozzátok 3 hónapra. Jól leamortizálom 2. hónaptól már nem fizetem, kitenni a határozott idejű szerződés miatt nem nagyon tudsz. Mire a bíróság kilakoltat az több hónap. Mit csinálsz?

Persze vannak módszerek.

Én pl. két zárat tartok az ajtóhoz , a hevederzárhoz csak nekem van kulcsom.

Lehet hívni 2 ajtós szekrényeket hajnalban a lakásba, hogy most legyen szíves kiköltözni.

Amikor nincs otthon fogni kitenni az összes cuccát a folyosóra és kicserélni a zárat.

De ez már mind macera.

Persze a legtöbb csaló az erőfitogtatástól beszarik és inkább odébbáll. De akkor is macera kitenni a cuccait, megszabadulni tőle.

Meg a leamortizálást is nehéz fedezni a kaucióból. Az én problémás bérlőm még azt is vissza akarta kérni. Na mondom, hogy akkor ennyi volt az okozott kára, ennyi a felmondási idő, akkor jön még pár százezer forinttal, ha azt kifizeti, akkor tárgyalhatunk tovább.

Szóval nem egyszerű. Legjobb a prevenció, lehetőleg normális kinézetű figurát kell beengedni és ha mégis gond van, akkor a legelső linkség után inkább kitenni, mert azzal még veszteségminimumon van az ember.

köszi, így már értem, ezek szerint kb 5-10 év is lehet a megtérülés.

Most vettünk egy lakást a II. kerületben, a Kolozsyhoz közel.

A teremgarázs beálló 2,5 millió volt, a második hely 1,25 millió.

Anyám most is kiadja a ház felét, van benne egy különálló, 3 szobás lakás:

1. Hó tiszta minden, be van jelentve, adózik utána, így nem fogható.

2. Határozott idejű, 3 hónapos szerződést köt. Ha lejár, s minden ok, akkor hosszabbítódik..

Nekem is jobban tetszik. Itt ahol én lakom kevés a garázs, autó hegyek. ezek a ház alatti garázsok a szimpatikusak , nem ami garázssoron van. Nagyon könnyű kiadni jó áron mert kényelmes. Beáll , felmegy a lakásba. Nagyon nehéz venni mert alig van eladó. Vannak itt olyanok ami szélső garázs mögötte van egy fél garázs méretű tároló , műhelynek , spájznak, mosókonyhának bármire jó. Na ezek a "prémiumkategória". :)

Most egy ilyenre tettem ajánlatot korábban kis bolt volt becsődölt aztán azóta üresen áll, ismerem a tulajt , de az árban eltérnek az elképzeléseink. :)

Simán van itt egy ilyen tömbház alatti 2-3 milla . Azért ez nem Pest tudod ahol 5 milliók repkednek egy garázsért. De azért ilyen 3 milliók tömbház alattiért ha tényleg olyan.

itt a lokáció tripla annyit számít , mint a lakásnál. 5. kerületi eladó garázs nincs. Évek óta be van állítva a hirdetésfigyelőm találat nélkül (5 m alatt).

Belvárosban nem ritka a 3-5 milliós garázs sem, de egy egy gazdag lakóparkban is gyilkolni tudnának érte (pl. Rogánéknál is a Pasaparkban 5 millióért úgy kapkodnak egy-egy felszabaduló garázsért, mintha ingyen lenne).

Kicsit kijjebb a 8. kerület gettó részén pedig már 1 milla körül is kaphatsz. Persze amíg az egyiket gond nélkül ki tudod adni 40-50e ft-ért, addig a másikat mondjuk egy 10-esért is nehezen.

a garázsnak van még egy csomó előnye:

Aki garázst bérel, annak van autója, motorja. Az nem a garázs bérleti díján fog spórolni, ami max 1 tank benzin. Ha meg azon akar spórolni, akkor simán felmondja a szerződést és kiáll az utcára.

A lakás esetében meg ott lakik az illető, megszereti a lakásod, vagy nem talál jobbat, nem akar költözni és lehet, hogy tényleg szar anyagi körülmények közé került, otthagyta a pasija aki addig szponzorálta, vagy elvesztette a munkáját. Kirakod, vagy bízol benne, hogy talál munkát? Ráadásul nehéz kirakni jogilag is.

Meg nem biztos, hogy van tartaléka.

A garázsnál ráadásul sokkal kisebb összeget kell lekötnöd, vagy az adott összegből vehetsz 3-4 garázst is egy kis lakás helyett. Ha a lakás épp nincs kiadva, akkor semmi bevételed nincs. Ha a 4 garázsból egy nincs kiadva, attól még jön szép folyamatosan a tervezett bevételek 75%-a...

Arról nem is beszélve, hogy a garázs bérlője nem zajong, nem hozza a családját, nem problémázik a szomszédok miatt és a szomszédok sem problémáznak miatta.

Valamint a lakások bérleti díjait a demográfia és a jövedelmi viszonyok erősen meghatározzák ami Mo-n hosszú távon lefele tendáló. A garázsok bérleti díját viszont sokkal jobban meghatározzák a parkolási díjak, amik mivel önkormányzati kezekben vannak soha nem fognak lefele menni. Ha meg gazdagodik a nép és veszik a Suzukit, akkor a Suzukinak ugyanúgy kell garázs, meg a 2. harmadik autónak előbb kell garázs, mint a 3. vagy 4. gyerek részére lakás...

a garázsnak mi az átlag ára? nézem és eléggé elszálltnak látom mostanság 2-3misit is elkérnek egy beállóért, vagy csak nekem tűnik soknak? :-/

Szántónál ott azzal lehet gond ha tönkreteszik a földet, rosszul gazdálkodnak rajta. De hát ez gyakorlatban nem vszínű eset. Eleve olyannak adod bérbe akit ismersz és tudod, hogy normális . + Neki sem érdeke. Gondolkodhatna úgy gyorsan kiveszi a földből amit lehet aztán elhúz. Csak egyrészt hosszú távú szerződések általában 5 + év , és nem olyan könnyű bérelni sem földet. Nem úgy van mint egy lakás, hogy átmegy másnap egy másikba. Lehet a következő 5 évben nem talál megint a környéken vkit aki földet bérbe adna még akkor sem ha normális gazdálkodó. Ha pedig elterjed a híre rosszul gazdálkodott akkor meg soha többet kb.

Ezt mondom, hogy macera van vele, és ha nagyon mellé nyúlsz akkor kirakni sem olyan egyszerű egy bérlőt. Törvények elég sajátosak.

Lehet azért hallani ilyen eseteket elég sokat, ismeretségi körben még nem történt. Nem fizet, nem költözik ki.

Mit csinálsz, erővel kirakod? Lehet, csak akkor te vagy aki törvénytelenkedik. :)

Akkor ilyeneket, hogy nincsenek teljesen rendben a papírok, bérleti, adózás utána és akkor az albérlő feljelentéssel fenyegetőzik, nem fizet, nem költözik.

Szóval nem egy sima eset.

Garázsban két szempontból tisztább munka, nem ott lakik, kitenni ha úgy adódik egyszerűbb. Kárt sem tud nagyon okozni a garázsban. Mit tudna? Esetleg meszelni kell egyet.

Párat már én is adtam ki az ingatlanaim közül, ez egy olyan biznisz, h figyelni kell folyamatosan, h minden rendben van e.

Tényleg nem egyszerű a lakáskiadás.

Mert egyrészt, jó ma sokkal könnyebb egy normális átlagos lakásba bérlőt találni, mint 4 éve.

Nekem is van kis belvárosi lakásom. 2002-ben kiadtam úgy, hogy nem is hirdettem, nem is akartam kiadni, de végül néhány hónapra amíg én be nem költöztem kiadtam jó pénzért. 2 bérlőjelölt volt, felalkudták a bérleti díjat.

Aztán 2009-ben simán ki tudtam adni igaz ugyanannyiért , mint 2002-ben. 2011-ben hetekig hirdettem és végül csak egy igénytelen arab vette ki, magyar feleséggel 3 gyerekkel (40 m2!). és csak 10%-kal olcsóbban, úgy hogy kihúzható kanapét vetetett fotelekkel, kifestetttem hűtőt vettem stb.stb.

A feleségtől szétment, a feleség maradt. A szomszédok persze panaszkodtak, mert vagy kint "zajoskodtak" a gyerekek a folyosón, vagy a lakásban "dübörögtek".

Szerencsére kaptak valahol szociális bérlakást, de amikor kiköltöztek, akkor a WC, mosdó összetörve, a zuhanykabin úgy nézett ki, hogy nem ismertem rá (az ember odamegy havi egyszer, de nem járja végig az egész lakást), lakásban otthagyott cigicsikk, stb.stb. Borzalmas állapot.

Rá kellett költeni 4 havi bérleti díjat, hogy ismét ki lehessen adni. Ugyanannyiért adtam ki, megint meg sem kellett hirdetni, főiskolás lányoknak... Persze új matracot kellett venni, új ágyat hozni, stb.stb. Azóta az egyik lány cserélődött a másik maradt. Árat nem emeltem, nem azon a néhány ezer forinton múlik, ezek legalább rendesek ignyesek.

Szóval nem egyszerű a lakás kiadás sem.

A garázs tényleg sokkal egyszerűbb. Van egy szűk garázsom, azt kiadtam egy nőgyógyásznak :-), az be tud állni. Meg van egy garázsom, amibe már tényleg nem tud beállni az ember semmilyen kocsival, azt kitaláltam, hogy motorgarázshelynek, pont 2 motornak megfelelő. Erre kisebb az igény, pedig nem adom drágán, akinek szüksége van rá, az nagyon hálás, ha megtalál. Itt nincs amortizáció, 3 havonta fizetnek előre legtöbbször átutalással. Egy macera lesz vele, az emelőszerkezetet néha karban kellene tartani, de ezen kívül simán hozza az évi 10-15% hozamot (adó előtt), pedig vehettem volna job áron is.