Ingatlannal kapcsolatos észrevételeknek felhoztam a topikját.
Köszi
Ingatlan-örökösök figyelem! Változások a hagyatéki törvényben
Ingatlan, termőföld öröklése tekintetében jelentős változásokat hoz az új hagyatéki törvény. Többek között föld felajánlható lesz az államnak, és az önkormányzati jegyzők is hozzáférhetnek az ingatlan-nyilvántartáshoz. Most bemutatjuk az ingatlanokat érintő változásokat!
Törölték az eseti gondnok díját
A 2011 januárjától hatályba lépő új jogszabály egyik, az örökösök számára kedvező változása, hogy a hagyatéki eljárás költségeiből törölték az eseti gondnok díját. Ez akkor merül fel, ha egy nem teljes cselekvőképességgel rendelkező személy és törvényes képviselője között érdekellentét áll fenn. A jövőben ezt a díjat az állam fizeti. (A törvény pontosította azt az időszakot, ameddig a közjegyző az ingatlan-nyilvántartási eljárás folyamatban létét, illetve lezárulását a hagyatékba tartozó vagyon megállapítása céljából figyelembe veheti.)
Felajánlható az államnak
Az egyik legfontosabb változás ugyanakkor az, hogy ha az örökösként érdekelt a hagyatéki eljárásban az általa öröklés, halál esetére szóló ajándékozás, dologi hagyomány jogcímén megszerzett, a mezőgazdasági termelés célját szolgáló föld, a hozzátartozó berendezés, felszerelési tárgyak, állatállomány és munkaeszközök öröklését felajánlja a magyar államnak, azt elfogadottnak kell tekinteni. Ilyenkor a közjegyző a hagyatékot ajándékozás jogcímén a magyar államnak adja át.
Az intézkedés oka, hogy a többszöri öröklések következményekén a földrészletek egy része tulajdonosi tekintetben olyan nagymértékben elaprózódott, ami gyakorlatilag forgalomképtelenséget eredményez, illetve az ingatlan-nyilvántartásban is kezelhetetlenné vált.
Az ilyen ajándékot a magyar állam automatikusan elfogadja. Az ajándékozással és annak elfogadásával az eljárás jelentősen lerövidül, hiszen nem kell beszerezni a visszautasítás miatt – ez volt a korábbi gyakorlat – kiesett örökösök helyébe lépett örökösök visszautasító nyilatkozatait.
Ez a felajánlás nem szünteti meg az örökösi felelősséget: az örökösnek valamilyen mértékben helyt kell állnia az esetleges hitelezők tekintetében. Ám a paragrafusokat úgy alakította a jogalkotó, hogy a felajánlás csak ténylegesen értéktelen ingatlanrészeknél fordulhat elő.
A jegyző is lekérdezhet
A korábbi szabályozás szerint csak a közjegyző kérdezhetett le név szerint a számítógépes ingatlan-nyilvántartásból. Előfordul azonban, hogy az örökösök nem tudják az örökhagyó tulajdonában lévő ingatlanok adatait, így a jegyző által felvett leltár hiányos lesz, és annak kiegészítése a közjegyző feladata.
Ám januártól a települési jegyző – aki adóeljárás tekintetében már rendelkezik ilyen lekérdezési jogosultsággal – rákereshet az ingatlan-nyilvántartásban név szerint az örökhagyó ingatlanjaira. Ezzel a leltár teljesebbé válhat, az eljárás közjegyzői szakasza pedig le fog rövidülni.
Természetesen ehhez az is szükséges, hogy az önkormányzatok előfizessenek a Takar Net programra. Ez köztudomásúlag egyrészt biztosítja a földügyi szakág hivatalainak számítógépes összekapcsolását, másrészt lehetővé teszi a földhivatali adatbázisok távoli adathozzáférését külső felhasználók (regisztrált fizető felhasználók) például bankok, közigazgatási intézmények, önkormányzatok, közjegyzők, ügyvédi irodák stb. számára.
Megismételt eljárás és a telekkönyv
Megtörténhet, hogy meg kell ismételni a hagyatéki eljárást, ám már történt tulajdonszerzés. Mégpedig azelőtt, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték volna a megismételt eljárás tényét, azaz valaki, harmadik személy már az örököstől megszerezte a tulajdonjogot.
Ilyenkor a közjegyző nem kötelezheti a földhivatalt arra, hogy automatikusan töröljön, sajnos pert kell indítaniuk az érintetteknek, ahol a harmadik személy perben állása kötelező, és az ügyre a jogerős döntés tesz pontot.
Társasági részesedés
Ha a leltár szerint a hagyatékban a gazdasági társaságokról szóló törvényben, vagy a szövetkezetekről szóló törvényben meghatározott társasági, illetve szövetkezeti részesedés van, a települési jegyző biztosítási intézkedésként ügygondnokot rendelhet ki. A társaság, illetve szövetkezet, vagy a működésében érintett más személy, szervezet indokoltan kérheti a kirendelést, vagyis annak a vagyon megóvása, illetve a működés szempontjából nyilvánvalóan szükségesnek kell lennie.
Az ügygondnok vagyoncsökkenést eredményező határozat meghozatalát szavazatával nem támogathatja, és a hagyaték terhére vagyoni kötelezettségeket nem vállalhat, kivéve, ha ezzel az érintett társaságot és a szövetkezetet, és az örökösként érdekeltet a nyilvánvaló vagyoni károsodástól megóvja.
Pl: a nem beszámíthatóság. A tágabb családi körben volt rá precedens . Bár ott segített a két gyermek összetartása és így jól jött ki mindkét fél a perből.
Ez nekem új...
Ha le van írva melyik gyerek örököl, milyen alappal támadja meg esetleg a másik gyerek?
A végrendelet több oldalról támadható ( az ügyvéd nem orvos)a tartási szerződés jogcímén történt elidegenítési szerződés mint a cikkből is kiderül nem .
Ha valakinek ez acélja, szerintem egy végrendelet a legmegtámadhatatlanabb megoldás, kb 20e ft.....
http://ingatlanmagazin.com/penz-es-jog/hogyan-zarhato-ki-a-gyerek-az-oroksegbol/
Kérdés
Élettársi viszonyban élek, s ebből született egy gyermekem. A lakás fele-fele arányban van a nevünkön élettársammal. Ha én meghalok, utánam 3 gyermek örökölné a fél lakást. Azt szeretném, ha csak a közös gyermekünk kapná a lakást. Hogyan zárhatom ki a másik két gyermekem az örökségből?
Válasz
Az Ön esetleges hagyatéka a fél lakás. Ezt a törvényes öröklés rendje szerint a három gyermeke egyenlő arányban örökölné, kivéve ha valamelyik kiesik vagy kitagadja őt. A kitagadás csak a Ptk. meghatározott eseteiben lehet megalapozott, ilyen körülmények fennállásáról a kérdésében nem ír, így erre vonatkozóan nincs információm.
A vagyontárgyait életében ingyenesen vagy visszterhesen jogosult elidegeníteni, az előbbi esetben a kötelesrész iránti igényeket még nem zárja ki, de az utóbbival igen. Ha tehát pl. tartási szerződés jogcímén elidegeníti a lakás tulajdoni hányadát az egyik gyermeke részére, úgy a másik két gyermeke “kimarad” az öröklésből. Ez jogilag járható és védhető út, az erkölcsi hátterét pedig Önnek kell átlátnia, illetve vállalnia.
Ha tudsz keressél Private Banking ügyfelet-elvileg a bankok-ahol ő kiemelt ügyfél-neki adnak ilyen listát.....annál a banknál.
más......ez mennyire hiteles lehet?
Egyenlőre az a banki lista kamunak látszik :(
ezt kaptam utólag:
- Jelen ajánlatunk csak korlátozott számú partner számára biztosított, ezért nem
érdemes sokat gondolkozni rajta!
- Ennek csupán egy feltétele van, mégpedig az, hogy az ehhez szükséges
Titoktartási Nyilatkozatot aláírja és egy egyszeri 100eFt$ot hozzon magával
amikor személyesen megkötjük az ehhez szükséges megállapodásokat!
Gyöngyös mellett Vámosgyörk külterületén 65 hektár egybefüggű, 3 magánszemély tulajdonát képező jó minőségű, jelenleg is művelt szántó eladó.
Irányár: 750 e Ft/ha
Pontos terület és AK értéket és egyéb információval szívesen állok rendelkezésetekre.
A Mátrában Parád fölött 30 hektár zömében akácos erdő eladó. Az összes terület 58 hektár, jelenleg ennek a fele eladó. Az erdő két magánszemély tulajdona, tehermentes, osztatlan közös tulajdon.
Az új üzemi terv még az idén elkészül.
Egyéb információval szívesen állok rendelkezésetekre.
Ár: 500 eFt/hektár
A világ legnagyobb fára épített háza:
http://funster.us/2009/10/worlds-largest-treehouse-near-crossville/
ja, ezt gondolom ugyaníg ygondolja a devizaadósságban fuldokló is, aki hónapok óta vár már a vevőjére, és hirtelen jön valaki nagy autóval...
Szerintem egy csomó egyszerű embert meg lehet ezzel etetni.
én is! Mindig a szerződéskötés után kér a bank is hivatalos értékbecslést!
Mondjuk én akkor mennék bele, és akkor fizetnék a "becsüsnek", mikor nyélbe ütöttük az üzletet....
Igen, valamikor hallottam. Az értékbecslő kiad egy olyan árat ami 30-40% al a valós alatt van, így maga az eladó áll el a továbbiaktól.
Azt hallottátok a gazdasági rádióban, hogy vannak olyan csalók, akik azt mondják, hogy külföldi befektetők vennének meg kp-ért ingatlanokat.
Megnézik a lakást és azt mondják, ez érdekelni fogja a befektetőt, de csak az általa választott értékbecslő értékelését fogadja el, akit az eladónak kell kifizetnie.
Ezután az eladó felkéri a kijelölt értékbecslőt, aki 50.000 HUF-ért kiad egy egyszerűsített (semmit nem érő) értékbecslést, és utána azt mondják, köszi mégsem kell az ingatlan.
Az egész arról szól, hogy az értékbecslőnek legyen munkája! Szerződés szerint teljesít, az állítólagos befektetőnek nincs semmi kötelezettsége, ergo teljesen jogszerű...
Hát igen. A magyar az, aki a forgóajtón mögötted megy be és előtted jön ki, csak kár, hogy legtöbbször ilyenekre pazarolják el a gógyijukat...
Ingatlanos akarok lenni, de nem tudom, hogyan kezdjek hozzá
Bármennyire is alacsony fordulaton pörög az ingatlanpiac, ebben az időszakban is akadnak olyanok, akik kezdő vállalkozóként, az ingatlanközvetítésben látják a biztos egzisztencia megteremtésének lehetőségét. Azok, akik elszánták magukat, két lehetőség közül választhatnak: csatlakoznak egy már működő rendszerhez, vagy saját erőből vágnak bele és építik fel vállalkozásukat.
Ezen írásomnak témáját egy hasonló dilemmával küzdő, leendő ingatlanközvetítővel történt beszélgetésemből merítettem. Arra kerestük a választ, hogy egyedül – a nehezebb, de sokkal költségkímélőbb és szabadabb úton – érdemes elindulni, vagy jobban megéri csatlakozni egy már működő rendszerhez, szervezethez. Utóbbi esetben az általuk milliókért átadott instant technológia korlátai között, viszont a piacon már „bejáratot” név alatt tudjuk beindítani és üzemeltetni a saját ingatlanos vállalkozást.
A franchise
A problémát a szükséges kezdőtőke szempontjából kell elsőként megvizsgálnunk. Az anyagi lehetőségek nagyjából meg is határozzák a fő csapásirányt. Aki szeretné megspórolni a piaci bevezetéshez szükséges időt, valamint gyorsan akarja a szakterület technológiáját megismerni, annak egy már működő rendszerhez való csatlakozás jelenthet megoldást. Persze ennek ára van. Cserébe a „megtakarított” időért és az instant megoldásokért súlyos milliókat, nagyjából 3-4 millió forintot kell lerakni. Ez valójában egy belépési díj, amit még az iroda kialakítása, berendezése és felszerelése tovább növel. Mindezeken túl a szerződésben meghatározott, havi szinten a franchise tulajdonos részére fizetendő részesedések és egyéb költségek terhelik még a rendszerhez kapcsolódót.
Ennek ellenére sokan döntenek ezen megoldás mellett, ami elsősorban annak köszönhető, hogy ezt a formát sokkal biztonságosabbnak vélik. A cég, a franchise gazda mögött már áll jó néhány év tapasztalat, a technológiájuk már ki lett próbálva a piacon, egyszerűen csak át kell venni a módszert. Sokkal kényelmesebb, és időtakarékosabb, kevesebb kockázatot rejt, mint saját kútfőből felépíteni egy vállalkozást. Van egy felettes kontroll, egy „főnök”, aki megmondja, mit kell csinálni, aki segítséget is nyújt, de mellette kitűzi a kötelező határvonalakat is. 100 százalékos szabad akaratról ebben az esetben nem beszélhetünk, de akik ezt az irányt választják nem is vágynak erre. Bennük a csoporthoz tartozási vágy az erősebb.
Amit hátrányként kiemelnék, hogy ezek a rendszerek piramis felépítésűek. A piramis alapját azok az értékesítők képezik, akik kint dolgoznak a piacon. Ők nemcsak megteremtik a bevételeket, de finanszírozzák is azok megteremtését. Ez a rendszer Achilles sarka. Ez a felépítés volt az okozója rengeteg franchise iroda bezárásának a válság miatt. Túlságosan sokfajta jogcímen kerül „megsarcolásra” az egységnyi bevétel, túl sok szinten kell áthaladnia. Ide vezethető vissza az ilyen rendszerekre olyannyira jellemző óriási fluktuáció is.
Mindezeken túl, mint vállalkozási forma rendkívül életképes dolog a franchise, mely nagymértékben átalakította az utóbbi 10 évben az ingatlanos szakmát, illetve annak megítélését. Az én személyes véleményem az, hogy jobban előtérbe kerülnek a gazdasági érdekek ebben a szegmensben. Talán a legjobban a sarki fűszeres – akivel el lehet diskurálni, akit szinte mindenki személyesen ismer – és a nagy, személytelen kereskedelmi multik szembeállításával lehet érzékeltetni az ingatlanközvetítésben bekövetkezett változások 10 évvel ezelőtti és mostani viszonyát.
A magánirodák
Akinek nincs lehetősége egy ilyen magas összegű kezdőtőkét befektetni, vagy nem szeretne sztenderdizálódni, más lehetőséget is választhat. Egy ingatlanos vállalkozást fel lehet építeni egészen alacsony tőkebefektetéssel is. A fent említett 3-4 millió forinttal szemben, nagyjából 1 millió forint körüli tőkeigénye van egy iroda beindításának.
Találni kell egy jó elhelyezkedésű irodát, be kell rendezni, fel kell szerelni a szükséges technikai eszközökkel. Ami ettől a ponttól kezdve történik az megegyezik mindkét megoldásnál: ki kell alakítani az ingatlankínálatot, hogy legyen mit eladni. Aki ezt az utat választja, annak pénz helyett rengeteg munkát kell beletenni a vállalkozásába, főleg a kezdeti időszakban: ki kell tűzni az irányt, üzleti tervet, marketingtervet kell készíteni, ki kell dolgozni a vállalkozás pozicionálásának módját. Egyszerűen fogalmazva: fel kell építeni a nevet. Ezen feladatok mellett ráadásul a bevételeket is meg kell teremteni.
Mindezen „megpróbáltatásokért” cserébe viszont minden egyes forint házon belül marad. Ez az irány kétségtelenül melósabb, de ha jól csinálja valaki, stabil alapot teremthet a vállalkozásának. Aki tehát ezt a vállalkozási formát választja, annak menedzsernek, elemzőnek és fejlesztőnek is kell lennie. Figyelnie kell a piac alakulását, mindig ki kell dolgozni az aktuális fejlesztéseket, gondoskodnia kell a saját és a kollégák szakmai képzéséről, a vállalkozás piaci részesedésének növekedésére stratégiát kell készíteni, de ki kell dolgoznia saját márkáját és arculatát is. Rengeteg a buktató, amiből azonban sokat lehet tanulni, és amelyek révén a szolgáltatás minőségét javítani lehet.
Az indítson el ezzel a módszerrel ingatlanos vállalkozást, aki kellő kreativitást érez magában, akinek személyiségrajzában szerepel az elemző és rendszerező adottság, aki szeret egyedi dolgokat létrehozni.
Egy tanács a kezdőknek
Visszacsatolva a cikk elején hivatkozott diskurzusra, azt tanácsoltam beszélgetőtársamnak, amit mindenki másnak is tanácsolok, aki irodát akar nyitni. Először próbálja ki magát a szakmában, hogy egyáltalán az ő világa e az ingatlanozás. Helyezkedjen el értékesítőként, szerezzen tapasztalatot, amit a saját irodája működtetésénél fel tud majd használni. Ezt főként azoknak ajánlom, akik kollégákkal is szeretnének körbevenni magukat, mert úgy irányítani egy értékesítőt, hogy csupán elméletből ismerjük a szakmát, nagyon nehéz.
Cserven Gábor
ingatlanközvetítő-oktató