FHB elemzés

Folytatódott az áremelkedés

Az FHB Lakásárindex 2015. II. negyedévében 184,2-re emelkedett az év eleji 179,36-ról, így 2015 I. negyedévéhez képest az árak nominálisan 2,7 százalékkal, reál értelemben pedig 1,7 százalékkal növekedtek. Az aktuális mutató előállításához az FHB piaci információinak és saját megfigyeléseinek frissítése mellett felhasználtuk a Nemzeti Adó- és Vámhivatal által az adott időszakra feldolgozott valamennyi adatot.

Az FHB Lakásárindex legfrissebb számai szerint a lakásárak jelenlegi szintje megegyezik a 2006 év elején tapasztalhatóval, illetve 2009 közepén lehetett a mostanihoz hasonló árakon lakóingatlanhoz jutni. Az átlagos árak a másfél éve tartó országos növekedés ellenére még nem érték el a válság előtti szintet, a korábbi maximumnál jelenleg valamivel több, mint 8 százalékkal kell kevesebbet fizetni az ingatlanokért.

A beérkezett új adatoknak köszönhetően az FHB Lakásárindex 2015. I. negyedéves értékeit az alábbiak szerint véglegesítettük. Az FHB Lakásárindex értékei:

2014. I. negyedév

153,92 2014. II. negyedév

160,28 2014. III negyedév

164,95 2014. IV. negyedév

169,21

2015. I. negyedév

179,36 2015. II. negyedév

184,2

1. ábra. Az FHB Lakásárindex alakulása (forrás: FHB Index)

2. ábra. Az FHB Lakásárindex rövid bázisú változása (Forrás: FHB Index)

A drágulás több mint egy éve folyamatos a hazai lakáspiacon, a második negyedévben ugyanakkor nem sikerült megismételni az előző negyedévet jellemző kiugró, 6 százalékos árnövekedést. Az árak emelkedésének mértéke 2015 második negyedévében visszatért a korábban megfigyelt 2-3 százalék közötti szintre. Az első negyedév kimagasló eredménye részben azonban azzal is magyarázható, hogy az FHB Index összeállításakor a Nemzeti Eszközkezelő (NET) által végrehajtott tranzakciók kikerültek az adatbázisból, míg a korábbi években ezek az adatok között szerepeltek (2. ábra). Ez a módszertani változás önmagában 3% körüli emelkedést eredményezhetett az FHB Index értékeiben. A NET-es vásárlásokkal egy külön elemzésünkben részletesen foglalkoztunk, ami az FHB Index honlapján olvasható.

Összességében az látható, hogy a hazai lakáspiacnak töretlen a lendülete, a felívelés kezdete óta eltelt több mint egy évben – 2014 áprilisától 2015 júniusáig – a lakásárak nominálisan 14,9 százalékkal, reálértelemben pedig 14,6 százalékkal drágultak.

Lakáspiaci folyamatok

A lakásépítés nehezen akar beindulni

2015. harmadik negyedévében bő 3000 lakásépítési engedély született, míg idén január és szeptember között összesen 8616 engedélyt adtak ki, ami ezerrel meghaladja a 2014 első kilenc hónapjában regisztráltat, és így 24 százalékos növekedést jelentett. Ugyanakkor ez nagyrészt a második negyedévben tapasztalt jelentős javulásnak köszönhető, míg a július és szeptember közötti periódusban csak +3,3 százalékos volt. A növekedés ugyan látszik az engedélyek számában, de ez továbbra is messze elmarad a válság előtti szintektől.

Az átadott lakások száma nagyjából a megelőző két negyedév szintjén alakult a július és szeptember közötti időszakban, 2014 azonos időszakához hasonlítva azonban csökkenést mutatott. Az év első kilenc hónapjában összesen 4657 új lakás készült el, ami ugyan meghaladta a mélypontnak számító 2013-as év azonos időszakban használatba vett lakóingatlanok számát, de elmaradt a tavaly átadott 5144 friss otthontól. A fejlesztések tehát nagyon lassan indulnak be, de a lakáspiaci felívelésnek előbb-utóbb el kell hoznia a beruházások megkezdését is.

3. ábra. Az épített lakások és lakásépítési engedélyek száma szezonálisan igazítva (Forrás: KSH)

4. ábra Az épített lakások és lakásépítési engedélyek száma Magyarországon (Forrás: KSH) 5. ábra Az épített lakások és lakásépítési engedélyek száma Budapesten (Forrás: KSH)

Budapesten az országos átlagnál nagyobb mértékben növekedett az építési engedélyek száma az év első kilenc hónapjában, a bővülés több mint 73 százalékos volt 2014 azonos időszakához képest. Ebben nagy szerepet játszott az első negyedévben tapasztalt engedélyszám megtriplázódása, illetve a harmadik negyedévben is 45 százalék fölötti emelkedés. Új lakások azonban továbbra sem nagyon épültek a fővárosban, mindössze 1163 használatbavételi engedély született január és szeptember között, ami 21 százalékkal elmarad a tavalyi év azonos időszakától (4. és 5. ábra).

A lakáshitelek piaca továbbra is erős, sőt 2015 harmadik negyedévben az előzőekhez képest is jelentős bővülést mutatott. A kihelyezett forint lakáshitelek értéke a negyedévben meghaladta a 110 milliárd forintot, ami 43,5 százalékos emelkedés a második negyedévhez képest. Szeptemberben a lakáshitel kihelyezés túllépte a 40 milliárd forintos értékhatárt, de az előző hónapban is stabilan 30 milliárd forint felett alakult.

A lakáscélú forinthitelek átlagos hiteldíja tovább csökkent az idei év harmadik negyedévében is. 2015 szeptemberében a lakáscélú forinthitelek átlagos hiteldíja folyósításkor 5,6% volt, és szintén ugyanezen a szinten állt a szerződéses összeggel súlyozott átlagos évesített kamatláb (6. ábra).

Az FHB Bank által nyújtott, a 6 havi BUBOR-hoz mint referenciahozamhoz kötött árazású FHB Hatos Referencia lakáscélú kölcsön kamatai 3,60-5,85% (THM: 4,22-6,59%), míg az 5 évig fix kamatozású FHB Ötös Fix kölcsöné 5,25-7,50% (THM: 5,95-8,36%). Az államilag kamattámogatott hiteleknél 4,00-6,00% közötti az ügyfél által fizetendő nettó kamat (THM: 4,97-7,71%). A 2015. 07. 01-től igényelhető CSOK („szocpol”) iránti érdeklődés töretlen, legalább 40%-ban igényeltek hozzá hitelt is.

6. ábra Lakáshitelek kamatszintje és a kihelyezés mértéke (Forrás: KSH és FHB becslés)

A lakáspiac lendülete több mint egy éve tart, ennek köszönhetően a tavaly gazdát cserélt ingatlanok száma meghaladta a 100 ezret, amire már nagyon régen nem volt példa, idén pedig az ingatlanközvetítő hálózatok előrejelzése szerint 150 ezer ingatlan adásvételére számíthatunk, ami megfelel a 2008-ban mért értéknek. A várakozások szerint a jövőben az élénkülés tovább folytatódhat, a tranzakciók száma növekedhet, ami további pozitív hatással lehet az árakra is.