Lehet már előre árazott a piac mint a tőzsdén. Ilyen hírek jönnek mint a bmw az eladók gondolom beépítik az árba, ha nem sürgős az eladás.
Lehet már előre árazott a piac mint a tőzsdén. Ilyen hírek jönnek mint a bmw az eladók gondolom beépítik az árba, ha nem sürgős az eladás.
"Te drága magyar újságírás!"
Ez most egy mini "rémregény". Ismét írok!!!!!!
Nem védekezem, nincs miért.
Csak kiegészítem a leírtakat.
Az általam nagyra tartott HVG
(rendszeres olvasója vagyok 
:-( ) megjelentetett egy cikket rólam.
A cikket lentebb olvashatjátok, csatoltam.
Ebben néhány dühös magyar honfitársunk ellenem fordult, mivel a bank ellen nem mehetett.
Kicsit elemezgetem a cikket, hogy haladjunk a tényfeltárás felé és legyen némi igazság is benne.
Rólam röviden:
2001-től élek Spanyolországban, vezettem éttermet, vállalkoztam, közben felneveltem három csodálatos gyermekem. Igyekeztem beilleszkedni az itteni életbe, imádom a fiestákat, a tengert, a spanyol létet. Nagyon sok fantasztikus embert ismerhettem meg és nevezhetem őket a barátaimnak. Dolgozom néhány alapítványnak mint önkéntes, segítem az itteni vöröskereszt munkáját, rendszeres véradó vagyok. Az életem teljes, igaz én úgy szoktam fogalmazni, hogy picit szürke és laposka, de én így kedvelem és élem a mindennapjaim. A BARÁTAIM (köszi, hogy vagytok) minden szituációban ott állnak mellettem és természetesen én is mellettük.
Valóban ingatlanközvetítéssel foglalkozom, döntő többségében olyan bankokkal állok üzleti kapcsolatban akik a 2008-as krízis alatt bebukott ingatlanokat értékesítik.
2012-től eljutott a bank abba a szituációba, hogy ömlesztve kapott ingatlanokat vissza melyeket hitel nem fizetés miatt vett el a tulajdonostól a bank illetve a bíróság. Több tízezer lakás, ház, ipari ingatlan,hotel, hajó, autó, földterület.
A bank fő profilja mindannyian tudjuk nem a saját ingatlan értékesítése, "kicsit" káosz volt nekik is nem voltak erre felkészülve.
Ráadásul az ingatlanok döntő többsége, kifosztott, lelakott,elhanyagolt, rengeteg számlatartozással (víz, villany, közös költség, stb) kerültek vissza. Megkezdtük az értékesítést és a bankok jelentős része, hogy szabaduljon az ingatlantól megkezdte a vételár teljes hitelezését azaz a 100%-os finanszírozást. Ezzel tudtak piacot nyerni, mivel eladás szempontjából nagyon nehéz egy olyan ingatlant eladni ami évek óta lakatlan,üres,gondozatlan,stb.
Ebben az esetben a vásárló kiválasztotta és 3000 euróval lefoglalta az ingatlant a bankban, beadtuk a szükséges dokumentációt (a hitel elbírálásához: adóbevallást, munkaszerződést, számlakivonatot, érvényes útlevelet, stb) és vártunk.
A beadott dokumentumokkal a bank elbírálta a hitelt és ha az igazolt jövedelem lehetővé tette megkapta a hitelt, az tény, hogy csak uniós állampolgárok esetében tudtunk ebben a formában hitelt intézni. Sok esetben a bank az átírási költségeket (adó, közjegyző,stb) is finanszírozta, így a finanszírozás esetenként elérte a 110-112%-ot is. Ezt a finanszírozási formát főként a Banco Popular vállalta addig a pillanatig még tavaly októberében felvásárolta őket a Banco Santander csoport.
A munkám:
Az ügyfél bejelentkezik, hogy érdekli az ingatlan vásárlás. Ezt követően leadom a bank felé az útlevelének a másolatát, valamint a kiválasztott ingatlanok listáját emailban, így minden követhető a későbbiek során is.
Felveszem a kapcsolatot az ügynökkel aki a kulcsot őrzi és egyeztetjük az ingatlan kinyitását, megtekintését.
Ezt követően bemegyünk a bankba az ügyféllel, megnyitja a számláját. Ettől a pillanattól az ügyfél is direkt kapcsolatban marad a bankkal. Megkapja a bank összes elérhetőségét.
Az ügyfeleim nagy része nem Spanyolországban él, át szoktuk beszélni van-e rá lehetőség, hogy az adásvétel bonyolításáig több alkalommal iderepül vagy közjegyző előtt ad a nevemre egy általános meghatalmazást, a N.I.E szám igénylésére, a hiánypótlások beadására a bank felé, majd ha nem tud ismét iderepülni az adásvételi szerződés és a hitelszerződés aláírására közjegyző előtt azaz az ingatlan megvásárláslását is tudom bonyolítani. Szinte minden ügyfelem ezt válassza.
Minden esetben kötünk egy szerződést és ha nekem kell eljárnom mindenben ezért kérek egy munkadíjat is pluszban ennek az összege 500-1000 euró között van.
Ez még mindig a töredéke annak a költségnek, amit ő fizetne abban az esetben ha 2-3 alkalommal iderepül, autót bérel, szállodát fizet az adásvételig.
A meghatalmazást sokan vissza sem vonják az adásvétel után sem, mert a megvásárolt ingatlanukat kifestetem ha szükséges, berendezem, intézem a víz, villany és internet bekötését ezt követően bérbe adom nyaralóknak. Tudnak hívni ha gondjuk van a bankban vagy valamelyik szolgáltatóval, a közjegyző által ellenjegyzett teljeskörű meghatalmazással eljárok a spanyolországi ingatlanuk ügyében.
A cikk: "Kéró Juci"
- "Ingatlan 0% önerővel" Egyetlen alkalommal sem jelent meg hirdetésem, hogy semmit sem kell befizetni az ingatlan megvásárlásához, minden esetben jelzem az ügyfél felé a hitelét a bank bírálja el nem én, az ingatlan sem az én tulajdonom a banké
- Bíró Csabával (2016) soha nem találkoztam, interneten küldött dokumentációt ingatlan vásárlás és hitel felvétel céljából a bank felé ezt továbbítottam, hiánypótlásnak nem tudott megfelelni. Banktól érkezett emailok igazolják.
- A törlesztőrészletet és a kamatokat nem én állapítom meg, minden nyilvános adat a bankok oldalán szerepel, követhető. Itt is vannak elérhető kalkulátorok az interneten. Az valóban nagyon kedvező, hogy a hitel felvételét követően itt az ügyfél a tőkét is fizeti azonnal nem csak a kamatot. De szívesen ad minden érdeklődőnek pontos információt a bank.
- 500-1000 euró munkadíjat valóban kérek az ügyféltől, ha nem szeretne az ügyintézésben részt venni. Az 1500 euró elírás, téves információ.
- G. Botond (2017) még Dániában élő magyar volt aki az interneten megkeresett, hogy Dániából hozna át dán ügyfeleket ingatlanvásárlás céljából. Az ügyfél bejelentkezett nála. A bank felé beadtam a ügyfél adatait, megrendeltem a kulcsot, hogy megnézzék az ingatlant. Megérkezett az ügyfél Malagába, természetesen lementem (1000km), Botond Dániából telefonon terelgette az ügyfelét de nem tudtunk tovább lépni, mert kiderült Botond sem beszéli olyan szinten a dán nyelvet, hogy ingatlan adásvétellel kapcsolatos pontos információt az ügyfél megkapja.Ekkor úgy döntöttem, nem szeretnék vele dolgozni. 2017. december 24-én este felhívott és megfenyegetett, hogy mindent megtesz a lejáratásomért és ellehetetlenítésemért.
- A hitel intézésére leírt 4-12 hetet szoktunk vállalni bankos ingatlan esetében, de ha a bank nem kapja meg időben a hiánypótlást az ügyféltől, vagy várnunk kell az értékbecslőre én sem tudok mit tenni. Normál esetben ha nem a banki ingatlant vásárol valaki és rendelkezik 20% önerővel valamint az átírási illetékkel 2-3 hét alatt zajlik le a hitel és lehet aláírni az adásvételt.
- Ha valaki Spanyolországban szeretne ingatlant vásárolni valóban ide kell jönnie, ezzel lesznek költségei.
- Németországi ügyfél J.Jugovics vagy K.Katalin vagy R. András, valószínű az ő nevük azért nem került kiírásra mert az ő barátjuk a cikk írója, elfelejtették közölni velem és a bankkal, hogy a hitel felvevő egy éve betegállományban van és csak feketén dolgozik. Ezért képtelen volt megfelelni a hiánypótlásnak amit a bank kért a hitel elbírálásához. Először Tenerifén nézelődtek, utána Castellon-ban választották ki az áhított ingatlant, utána La Manga-n választottak ki egy áhított ingatlant, itt már szólnom kellett, hogy nem bírják megvenni mert nincs hozzá meg a megfelelő készpénzük. Így választottak egy kisebbet.
A baráti viszonyt csak ők próbálták erőltetni, napi 5-15 alkalommal hívtak, ismertetve velem minden magán problémájukat, ezt nekem nem kötelességem meghallgatni nincs is rá időm. Az már rám is tartozott, hogy a német nyelvről angol nyelvre fordított dokumentációjuk miért 5 hét alatt érkezett meg hiányosan és miért nem tudták pótolni a hiányzó dokumentumokat, holott tisztában voltak, hogy az ingatlant harminc napra foglalták le az irodának átutalt 6000 euróval. (A hitelükkel kapcsolatos dokumentáció, komunikáció a banknál és nálam is megvan, email, stb)
- B. Katalin aki nem adja a nevét a cikkhez, nem pontosan tájékoztatta az újságírót. Nem alakítottam céget a nevére. Nem akartam vele közös céget alapítani. Segítséget kért, hogy mivel nincs semmi egészségügyi biztosítása szeretne egyéni vállalkozást indítani menjek be vele a szükséges papírokat kitölteni a helyi adóhivatalhoz. Ez történt, az igaz, hogy fizetni a járulékokat elfelejtette. Valóban volt róla szó, hogy az apartmanok takarításában besegít, egy norvég ügyfél házát ki is takarította de félbe kellett hagynia a munkát mert haza kellett menni a kutyáját sétálni vinni. Többet nem hívtam munka ügyben.
Nem töröltem magam a facebook-on. Elérhető vagyok. Az ügyfelek között, mindig lesz olyan elégedetlen aki nem kapja meg az "áhított" ingatlant, mert nem ad a bank annyi hitelt, akkora összegben amire ő számít.
De a bank a hitelezésből él, ezért ha van rá mód kihelyezi a hitelt csak a várható hiteltől kevesebbet.
Ha a beadott dokumentumok rendben vannak csak az igazolt jövedelem kevés, vagy a másik országban van hitele valószínű szintén csökkentik a hitel nagyságrendjét.
Mindenki nyugodtan vonja le a konzekvenciát és döntsön. Rengeteg ingatlan van eladó Spanyolországban, rengeteg iroda foglalkozik ezzel.
Mindenkinek szép napot!
HVG.HU
Spanyol ingatlan, nulla önerővel: hiszékeny magyarokra utazott "Kéró Juci"
Akár 100%-os hitellel, vagyis egyetlen euró önerő nélkül juthatnak ingatlanhoz spanyol tengerparti városokban – ilyeneket ígért a jobb életre vagy egy kedvező befektetésre vágyó honfitársainak egy magyar nő. Csakhogy a mesésen hangzó lehetőségben bízó magyarok mára az intern...
https://magazin.otthonterkep.hu/2018/08/01/1364649...
hétvégén körülnéztem debreceni lakáshirdetések közt, egy kis 20-30nm-es kecó annyiba kerül mint budapesten... ezen felül tud még drágulni? érdekes...
tagja vagyok a csoportnak, néztem én is mit művelnek.
Sosem értettem az ilyeneket, akik előre adnak pénzt akármiért. Nálunk idejössz ahogy akarsz, a reptérről elhozlak, aztán nézelődsz. Ha kell hitel, te tárgyalsz a bankban, ha kell lakás, te intézed, mi csak segítünk.
Jönnek az oroszok is. Paks miatt. Építenek most egy "munkásszállást " egy társasházat ami állítólag az orosz vendégmunkásoknak le van már foglalva. Innen szállítják majd őket Paksra. Ez Pakson okoz inkább komoly dolgokat . Ott nagyon érezhető ennek a hatása.
bájos riport:)
6000 Ft és milliárdos ingatlanportfólió közötti lépések kár, hogy kimaradtak a cikkből. Az is érdekes lett volna . :)
Közben itt szűkebb régiómban komoly ingatlanár emelkedés volt. Begyűrűzött végre ide is. Kis fáziskéséssel. 300 k környékén lakásnégyzetméter árak , garzon még több. kb 2 éve még nagy pangás volt. Nagyjából 2 év alatt dupla árak minimum de inkább több. Már kezdett úgy kinézni Bp-en felmennek a csillagos égbe az árak és itt a fű se nő. Mondom mi lesz ebből. Messze vagyunk még a pesti áraktól de azért mondjuk 2016 környékén 8 millió környéki lakásokat most 15-20 között hirdetik. Garzon 2 éve 5 millió környékit 12-13. Egy garzon bérleti díja 50 k és az még az olcsó kategória, látok 100 k környékén is garzon hirdetéseket.
Ideje volt , mert még fokozódott volna ez a szétszakadás a végén Pesten egy pottyantós wc többe került volna mint itt egy 100 négyzetméteres új lakás. :) Hasonlóan zajlott ez mint tőzsdén mikor egy bika piacon előbb utóbb a lemaradókat is megtalálják hirtelen .
Emléknek a jövőben:
Növekvő lakosságszám, gazdagodó polgárság, sokasodó középosztály, a szomszédban a világ egyik leggazdagabb országa és a világ legfontosabb kereskedelmi útvonala. Malajziának ilyen, irigylésre méltó pozícióból sikerült hatalmas ingatlanpiaci lufit fújnia, ami miatt a jegybanktól kezdve a kormányon át a hitelminősítőkig hirtelen mindenki elkezdett aggódni. Mert a túl kevés és drága lakásnál már csak a túl sok és drága lakás rosszabb.
Miközben Budapesten és a világ szinte minden másik nagyvárosában az iroda- és lakáshiány, illetve az emiatt az egekbe szökő ingatlanárak okoznak társadalmi és gazdasági problémát, addig van egy hely a világon, ahol pont az ellenkező irányú problémával küzdenek: túl sok az üres lakás és iroda.
Kivételesen nem a kínai szellemvárosokról, hanem Malajziáról van szó, ahol az utóbbi időben
ODÁIG FAJULT AZ INGATLANFEJLESZTÉSI ŐRÜLET, HOGY A KORMÁNY BETILTOTTA A NAGYOBB BERUHÁZÁSOKAT.
Évente tucatjával épülnek az irodaházak, plázák és a luxus lakótornyok, a kínaiak pedig már mesterséges szigeteken kezdtek el felhúzni a közepes méretű városok mellé. Miközben nem nagyon van amúgy, aki mindezt meg tudja fizetni: a súlyos dollármilliárdokért felhúzott épületek nagyrészt üresen állnak.
A malajziai jegybank és a Moody’s hitelminősítő szerint akkora az ingatlantúlkínálat, hogy még a beruházástilalom mellett is jó öt évbe telhet, mire valamiféle egyensúly alakulhat ki a piacon. Addig pedig fennáll a veszélye, hogy a a túlkínálat idővel beszakítja az árakat, ami veszélybe sodorja a bankszektort is.
A maláj példa persze távoli, és a világgazdaságot sem ez fogja megrengetni, ha tényleg kipukkad a lufi. Viszont érdekes példája annak, hogy a lakás- és ingatlanhelyzetet a világon szinte sehol nem tudják normálisan kezelni.
A központi bank számításai szerint jelenleg az ingatlanok negyede üresen áll, és a piaci trendek alapján ez az arány 2021-ig 32 százalékra nőhet, azaz minden harmadik lakás, iroda és pláza kihasználatlan maradhat. Ez
MAGASABB ARÁNY, MINT AZ 1990-ES ÉVEK VÉGÉN, AZ ÁZSIAI PÉNZÜGYI VÁLSÁG UTÁN VOLT, AMIKOR A TELJES TÉRSÉG ÖSSZEOMLOTT GAZDASÁGILAG.
A legnagyobb lufi a világ egyik leggazdagabb országával, Szingapúrral szomszédos Johor szövetségi államban alakult ki, itt az új lakások 27 százaléka vár gazdára, de még a fővárosban, Kuala Lumpurban is 14 százalékos az arány. A valóságban pedig még ennél is több üres lakás lehet, mivel egyes, magasabb kategóriájú lakástípusok törvényileg üzleti ingatlannak számítanak.
A Johor régióban tervezett "Forest City" elnevezésű városrész makettje a malajziai IskandarbanFotó: Bloomberg / Getty Images Hungary
A fenti számok egyébként annak fényében nem is meglepőek, hogy a legtöbb nagyberuházás egyszerűen olyan árkategóriát képvisel, ami az átlagemberek számára teljesen megfizethetetlen. Az eladatlan lakások nagy része látszólag eladhatatlan: jelenleg 130 ezer tulajra váró lakás van Malajziában, ezeknek 80 százaléka 250 ezer ringgit, azaz nagyjából 16 millió forint fölött van; 60 százalékuk pedig kifejezetten toronyházbeli luxuslakás.
A 250-300 ezres kategória az, amely szakértők szerint már túl van az átlag középosztálybeli maláj család anyagi lehetőségein; tehát ennél drágábban csak a társadalom egy szűk rétege, esetleg külföldiek és/vagy befektetők vesznek lakást.
De nemcsak a lakások terén szaladt el a ló: a következő három évben 140 új bevásárlóközpontot terveznek átadni az országban. Összehasonlításképpen: Malajzia népessége nagyjából 30 millió fő, és az egy főre eső GDP nominálisan jó 20 százalékkal alacsonyabb, vásárlóértéken nagyjából ugyanannyi, mint a magyar. Tehát
OLYAN EZ, MINTHA ITTHON A KÖVETKEZŐ HÁROM ÉVBEN 46 PLÁZA ÉPÜLNE FEL.
Ha elosztjuk a bevásárlóközpontok területét a lakosságszámmal, akkor még az ország legkevésbé dinamikus részén, az északi Penang tartományban is nagyobb szám jön ki, mint Szingapúrban, ahol aztán tényleg ezerrel vásárolnak az emberek.
Mondjuk az is igaz, hogy Magyarország nem
A VILÁG LEGDINAMIKUSABB GAZDASÁGAINAK SZOMSZÉDSÁGÁBAN, A VILÁG LEGFONTOSABB KERESKEDELMI ÚTVONALA MELLETT FEKSZIK.
Részben pont Malajzia jónak tűnő helyzete áll a mostani boom mögött: az eszement ingatlanpiaci beruházásokat elsősorban az ország fejlődésével kapcsolatos vak optimizmus, másrészt a hatóságok engedékenysége, harmadrészt pedig a világgazdaság pénzbősége mozgatja.
Szociális bérlakások Kuala LumpurbanFotó: Bloomberg / Getty Images Hungary
A most beérő beruházások jellemzően 2010-ben kerültek a tervezőasztalra, amikor már látszott, hogy Malajzia relatíve gyorsan és könnyen túlteszi magát a 2008-2009 gazdasági világválságon. Úgyhogy a helyi és térségbeli (japán, kínai, szingapúri) ingatlanbefektetők elkezdték ezerrel önteni a pénzt a szépreményű országba.
A beruházásokat a kormány és a helyi hatóságok lelkesen támogatták: mivel pénzt hoztak az országba és a választókörzeteikbe, a politikusok nem gördítettek különösebb szabályozási akadályokat az építkezések elé. Külön segítette a dolgot a laza monetáris politika és az alacsony kamatkörnyezet, ami miatt elég jó feltételekkel lehetett hiteleket felvenni a lakásokra.
Kínai beruházók például az Egy öv, egy út projektjük keretében elkezdtek mesterséges szigeteket felhúzni a 900 ezres Melaka városa mellett: három szigetre luxuslakóházakat, bevásárlóközpontokat és egy ipari parkot akarnak építeni, plusz egy kikötőt mindezek kiszolgálására. Viszont a dolognak kicsit olyan szaga van, mintha a kínaiak exportálnák a saját szellemvárosaikat: azt ugyanis egyelőre senki nem tudja, hogy a vevők honnan jönnek majd.
KAPCSOLÓDÓ
Matolcsy egy kínai gigaprojekt farvizén duplázná meg a magyar GDP-t. Azonban míg Peking szerint az új Selyemúttal mindenki nyer, sokan már kínai gyarmatosítással riogatnak a dolog kapcsán.
Miközben az utóbbi években ezerrel épültek a lakások, irodák és plázák Malajziában, a kereslet láthatóan eléggé megcsappant: tavaly az első félévben például hat százalékkal csökkent az ingatlantranzakciók értéke, az ingatlanárak emelkedése pedig 2014 óta megfeleződött, bár még így is magas, évi 5,6 százalékos.
Mindenesetre az árak lassulása és a jelentős kapacitások miatt elég sokan elkezdtek aggódni. Az ingatlanosok helyi szakmai szövetsége szerint jelenleg nagyjából 35 milliárd ringgit, azaz 2240 milliárd forintnyi eladatlan ingatlan van Malajziában, de ez a szám napról napra növekszik: a túlkínálat ellenére csak Kuala Lumpurban 44 millió négyzetméternyi új iroda épült 2017-ben.
Volt már azért ilyesmire példa, elég csak a 2008-as válságra gondolni. Ám Malajziában külön érdekes, hogy úgy sikerült ekkora piaci lufit fújni, hogy közben a lakosságszám növekszik, és a gazdaság is elég jól, évi 4-5 százalék között muzsikál, a hitelpiac pedig egyelőre nem őrült meg. Tehát valójában lenne helye az ingatlanoknak, csak a beruházók nem azokat az ingatlanokat építik, amelyekre kereslet van.
Emiatt a kormány az utóbbi időben igyekezett visszavonulót fújni: először betiltották az egymillió ringgitnél (64 millió forintnál) drágább lakások, illetve a nagyobb plázák és irodaházak engedélyeztetését, és közölték, hogy az olcsóbb lakások irányába akarják terelni a beruházókat, mert ezekre igenis van kereslet a gyorsan népesedő országban. Azonban egyelőre nem igazán világos, hogy mi a kormánypolitika, mert gyakorlatilag össze-vissza beszélnek arról, hogy mit terveznek tenni.
Építési munkálatok a malajziai Johor régióbanFotó: Bloomberg / Getty Images Hungary
Eközben a játéknak komoly gazdasági ára van: az utóbbi években
AZ ÉPÍTŐIPAR A MALÁJ GDP 10 SZÁZALÉKÁRA HÍZTA KI MAGÁT,
és ahogy az lenni szokott, az építőipari boom egy csomó más szektornak is jó sok munkát adott. Azonban a túlhevült ingatlanpiac leengedését természetesen a kapcsolódó szektorok is megsínylenék. Amit a kormány szeretne elkerülni, mivel jövőre választásokat tartanak az amúgy nem kifejezetten a liberális demokrácia fellegvárának számító országban.
Eközben a Moody’s hitelminősítő és a maláj jegybank azzal riogat, hogy bár a bankszektor kitettsége egyelőre nem vészes, középtávon elég veszélyes, ami folyik. Egy ingatlanpiaci árcsökkenés a bankokat is megcibálná, nem hiába mondja a kormány, hogy 2018 legnagyobb kockázata Kína és Amerika acsarkodása mellett az ingatlanpiac.
gyanús, Zsiday érintette a tárgyi témát: http://stocklandyard.hu/tozsde-forum/temak/1012-zs...
szerintem még a 2022-es választás elött meglesz az a válság
(már épp kezdödget, lsd törökök, argentinok
Hosszútávon azt hiszem azzal nyerné legtöbbet az Ország,ha a világban minél hamarabb kirobbanna valami nagy válság,ami megálljt parancsolna ennek a gazdaságpolitikának,mert minél tovább megyünk ezen az úton, annál visszafordíthatatlanabbak lesznek a károk.....és ez nem csak az ingatlanról szól.
https://index.hu/gazdasag/2018/04/20/ingatlanpiac_buborek_hitel_ingatlanhitel/
Ha ebben a tempóban szórják ki Magyarországon a bankok a lakáshiteleket, idén utolérhetjük a válság előtti szintet. Többet keresünk átlagosan, de az ingatlanárak még jobban kilőttek. Egyenesen szaladunk bele egy újabb ingatlanpiaci összeomlásba? Az elemzők többsége szerint nem, de van, aki már aggódik, ezért megnéztük, hogy mi a helyzet a hitelezéssel, és hogy mi változott a válság óta.
Hatalmas ingatlanpiaci fellendülés van az országban, 2017-ben Budapest konkrétan 5. lett a világ leggyorsabban dráguló városainak listáján. A fellendülést ráadásul még a kormány is megtolja a családi otthonteremtési kedvezménnyel, és a lakásépítések áfacsökkentésével.
A jegybanki alapkamat közben már huzamosabb ideje elég alacsony, ami miatt a hitelek is olcsóbbak. Közben a reálbérek töretlenül nőnek, a lakosság pedig egyre bátrabban veszi fel hiteleket. Az alábbi ábrán az látszik, hogy a lakáshitelek havi kihelyezésének értéke idén már eléggé közel kerülhet a 10 évvel ezelőtti szinthez. (A 2012-es végtörlesztés látványos az ábrán is.)
Nagy Márton MNB-alelnök ráadásul arról beszélt nemrég, hogy az eddigi várakozásaikhoz képest sokkal jobban felpöröghet a hitelezés. Konkrétan arra számít a jegybank, hogy a vállalati hitelállomány évente 10-15 százalékkal, a lakossági pedig 15 százalékkal növekedhet 2030-ig.
De nem veszélyes ez? Egyáltalán hol állunk most hitelezésben a 2008 előtti őrülethez képest? És mennyire vagyunk jobban felkészülve, ha holnap hirtelen beütne a krach a világgazdaságban, és megint jönne egy ingatlanpaci összeomlás? Ebben a cikkben ezekre a kérdésekre adunk választ.
A válság után a lakosság svájci frankban vette fel a lakáshiteleket, amivel árfolyam-kockázatot vállalt, és mikor a recesszió bekavart a frank-forint árfolyamba, elszálltak a törlesztőrészletek. 2008 után a kormány intézkedéseinek következtében gyakorlatilag eltűntek a devizahitelek, így azóta a hitelfelvevők számára elsődlegesen a jegybank kamatemelése jelenthet kockázatot. Ha ugyanis nő az alapkamat, akkor a változó kamatozású hitelek esetén a törlesztőrészlet is nő.
Bár még mindig jelentős a változó kamatozású hitelállomány, ezek átlagos kamata pedig már jó ideje három százalék alatt van, ahogy az ábrán is látszik, februárban a lakáshitelek több mint 70 százalékát már fix kamatozással vették fel a háztartások.
Ez tehát azt jelenti, hogy annak ellenére választják egyre többen a fix kamatot, hogy a változó sokkal olcsóbb lenne (ami azt is jelenti, hogy a lakosság arra számít, hogy a jegybank hamarosan alapkamatot fog emelni). Ez pedig arra utal, hogy
A LAKOSSÁG EGYRE KOCKÁZATKERÜLŐBB, MIKOR HITELT VESZ FEL.
Ezek alapján úgy tűnik, hogy miközben azért még messze vagyunk attól, ahol a hitelezés a válság előtt volt, a lakosság sem felejtette el, hogy mi történt 2008 után.
Ennek ellenére van olyan elemző, aki mégsem annyira nyugodt. Zsiday Viktor, a Citadella befektetési alap irányítója a blogján nemrég egyenesen arról írt, hogy a jelenlegi trendek változatlansága mellett
2020-RA OLYAN INGATLANPIACI BUBORÉK ALAKULHAT KI, AMI KIFEJEZETTEN SEBEZHETŐVÉ IS TEHETI A MOST ELÉG SZILÁRD LÁBAKON ÁLLÓ MAGYAR GAZDASÁGOT.
Hogy mi alapján látja ezt így Zsiday? Jelenleg nagyjából elemzői konszenzus van arról, hogy a magyar gazdaságra mostanában jellemző nagyon erős reálbér-növekedés nem tartható fenn ebben a tempóban. Ennek az az oka, hogy a magyar cégek termelékenysége leginkább stagnál, vagy elenyésző mértékben nő, mióta a reálbérek ilyen mértékben nőni kezdtek.
Zsiday Viktor az elemzői konszenzussal szembe menve viszont arról írt, hogy a munkaerőhiány miatt a cégek nem fogják tudni megúszni a további béremeléseket, így végül az alacsonyabb termelékenységű munkahelyek megszűnésén, másrészt a felfutó vállalati beruházásokon keresztül el fogunk jutni oda, hogy nőni fog a magyar gazdaság termelékenysége.
Ha viszont ez így alakul majd, akkor alul van becsülve a jövőbeli bérnövekedés, és emiatt a jövőbeli fogyasztás is. Ráadásul a bérnövekedést a cégek csak egy ideig fogják tudni a nyereségükből finanszírozni, előbb-utóbb árakat is kell majd emelniük. Vagyis be fog indulni az infláció, miközben a jegybank nem fog kapkodni a kamatemeléssel.
KAPCSOLÓDÓ
Összeszedtünk pár jó megoldást.
A rendelkezésre álló pénz értékének csökkenése alacsony jegybanki alapkamat mellett egyre inkább arra ösztönzi majd a lakosságot, hogy olyan befektetéseket keressenek, aminek még lesz valami értelmezhető hozama. Pontosan ilyen lesz az ingatlan.
És ha jól érzékelem a lefutását, akkor 2020 tájékára nagyrészt eltűnik a folyó fizetési mérleg többlete, csúcson lesz a fogyasztás, egyre gyorsulni fog az infláció, és buborék alakul ki az ingatlanpiacon – pont mikor elfogynak az EU-s pénzek, tehát erősen sebezhetővé válik majd a gazdaság
– fejezi be a gondolatmenetet Zsiday, aki ehhez azt is hozzátette azért, hogy amennyiben a következő fél-másfél évben az alapfeltevései hamisnak bizonyolnak, akkor hajlandó elengedni az elméletét. De jelenleg úgy látja, hogy külső sokk nélkül ebbe az irányba tart a magyar gazdaság.
De mit jelent egyáltalán az, hogy buborék? Hogy néz ki az ingatlanpiacon, és miről lehet felismerni? Horváth Áron, a ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont vezetője az Indexnek azt mondta, hogy az ingatlanpiaci befektetéseknél érdemes különvenni a hozam két részét:
Abban az esetben, ha tényleg felpörög az infláció, Horváth szerint reális, hogy az ingatlanpiacon nagyobb arányban jelenjenek meg a lakossági befektetők, de jelenleg úgy néz ki, hogy még ilyen esetben is stabil lenne cash-flow-hozam. A buborék abban az esetben durran ki, ha huzamosabb ideig tartó határozott árnövekedést hirtelen és gyors áresés követ, aminek az az oka, hogy már csak azért emelkednek egy idő után az árak, mert a befektetők nagy része elhiszi, hogy a jövőben is nőni fognak az árak.
Fotó: Marjai János
Az árnövekedést hajtó kínálati és keresleti oldali tényezők - tehát például lakossági oldalról a reálbérek növekedése, vagy befektetői oldalról pedig a termelékenység növekedése - nélkül lehet tehát lufi egy piac fellendülése, azonban Horváth szerint a magyar lakáspiacon egyelőre még nem érezhető ez, a fellendülésnek megvannak a makrogazdasági alapjai.
KAPCSOLÓDÓ
Ott már emelni kellene a kamatokat, de a sok hitel miatt inkább kivárnak, a korona gyengül. Nálunk az államadósság miatt lehetnek félelmek.
Horváth szerint jelenleg abban is különbözik a helyzet a válság előtti időszaktól, hogy szabályozói szinten is leszűrték a tapasztalatokat a 2008-as válságból. Az amerikai ingatlanpiaci buborék utólagos elemzésének egyik legfontosabb tanulsága például az volt, hogy nem elég országos átlagban figyelni az ingatlanpiac és a hitelezés trendjeit. Ugyanis már az is nagyon veszélyes lehet, ha csak egy-egy térségben vagy városban túlzottá válik a spekuláció, mert a buborék kipukkadása után az egész ingatlanpiacra kiterjedhet a fertőzés a bankrendszeren keresztül.
Bár az USA bankrendszerében a kisebb méretű bankok szerepe nagyobb volt a 2008-as válság előtt, mint amilyen a magyar rendszeren belül jelenleg, így a lokális buborékok jelentette veszély is kisebb Magyarországon, látszik hogy a jegybank figyelembe veszi a válság tanulságait.
2016 októbere óta az MNB például saját lakásárindexet publikál, valamint félévente megjelenteti a Lakáspiaci jelentést. Ebben többek között azt is megpróbálják megbecsülni, hogy a hazai lakásárak el vannak-e szakadva a gazdaság teljesítménye által indokolt szinttől.
A jelentés legutóbbi száma alapján a jegybank szerint országos átlagban a lakásárak szintje a folyamatos emelkedés ellenére is a gazdasági folyamatok által indokolt szint alatt van. Kérdésünkre a jegybank megerősítette, hogy ezt még mindig így látják. Az is érdekes ugyanakkor, hogy a jegybank szerint Budapesten már elérték az árak az egyensúlyinak tekinthető szintet, ezért annak ellenére, hogy itt már mérséklődik a piac bővülése (árak és tranzakciószám szintjén),
FONTOS LESZ ODAFIGYELNI A FŐVÁROSI INGATLANPIAC TÚLHEVÜLÉSÉRE.
Minderre persze lehetne legyinteni, hogy attól még, hogy a jegybank arról beszél, hogy "oda kell figyelni" a budapesti hitelezésre, a lakosság még nyakló nélkül veszi fel a hiteleket és rohan a vesztébe. Valójában viszont már az is újdonság a válság előtti időszakhoz képest, hogy a jegybank ilyen részletességgel foglalkozik az ingatlanhitelezéssel, és hogy ilyen határozottan kommunikálja, hogy mire lehet számítani a piacon.
De nem csak ez változott, ugyanis a jegybanknak olyan új eszközei is vannak, amikkel fékezni tudja a hitelpiacot. 2015 óta a jegybank a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) és a hitelfedezeti mutató (HFM) maximális nagyságát korlátozva tud szigorítani a hitelezésen, ha úgy ítéli meg, hogy erre szüksége van. Rákérdeztünk a jegybanknál, hogy terveznek-e mostanában ezeken szigorítani. A válaszból az derült ki, hogy egyelőre nem, mégpedig azért, mert
AZ ELMÚLT 2-3 ÉVBEN FELVETT HITELEKET JÓVAL A MEGHATÁROZOTT LIMITEKEN BELÜL FOLYÓSÍTOTTÁK.
A jegybank adatai alapján a 2017-ben folyósított lakáscélú hitelek 85 százaléka esetében a havi jövedelem és a törlesztőrészlet aránya 40 százalék alatt volt (50 százalék a limit), illetve nagyjából kétharmaduk esetében a hitelfedezeti mutató nem érte el a 70 százalékos szintet sem (itt 80 százalék a limit).
Ezzel tehát nincs baj, viszont az MNB megítélése alapján túl sok a változó kamatozású hitel az összes hitelen belül, ezért az ilyen hitelek arányának mérséklése érdekében az MNB már több eszközzel élt:
Ezek mellett pedig még mindig tudnak szigorítani, ha erre szükség lesz rá. A jegybank szerint lehet még hagyni a hitelezés felfutását, mert a GDP arányos teljes háztartási és azon belül a lakáshitel-állomány is még az EU-s, és a régiós szintek alatt, 15, illetve 8 százalékos szinten áll.
KAPCSOLÓDÓ
A globális adósságállomány 237 000 000 000 000 dollár, jóval több, mint a válság előtt volt. Három évig kellene mindenkinek ingyen dolgoznia, hogy lenullázzuk. A fejlődő világ brutálisan adósodik, Magyarország a külföldiek szeszélyétől függ.
Úgy tűnik tehát, hogy a lakossági hitelek középtávon rendben lesznek, ugyanakkor van rá esély, hogy a jegybanknak más fajta kihívásokkal is szembe kell majd néznie hamarosan. Az Egyesült Államokban ugyanis már elkezdett kamatot emelni a jegybank, amit idővel Európában is követni kell. A kamatemelés miatt viszont a hitelezés és a hitel-visszafizetés is drágábbá válik majd.
A Portfolio tavaly augusztusban számolt utána, hogy mekkora törlesztőrészlet-emelkedést jelentene egy 6 vagy akár 10 százalékos, megemelkedett kamatszint, egy elmúlt években átlagosnak számító, 5 százalékos átlagkamatú lakáshitel esetén.
Eszerint a 6 százalékos kamatszint 10 éves futamidő mellett mintegy 5 százalékos, 25 éves futamidő mellett pedig 10 százalékos törlesztőrészlet-emelkedést okozna. Egy 10 százalékos kamatszint viszont már 25-55 százalékos emelkedést okoz a havi teherben.
A gazdaság túlhevülésének réme és a magas adósságállomány együtt elég rossz kombináció, és ezért a fő gond, hogy hogyan egyensúlyozzák a két, egymással szemben álló célt, azaz az infláció kordában tartását és a hitelköltségek növekedésének mérséklését.
Ezekről a gondokról a svéd példán keresztül a Hold Alapkezelő közgazdásza írt nemrég hosszabban az Indexen: a svédeknél a jegybanknak emelnie kellene az alapkamatot, ám a magas eladósodottság és a változó kamatozású hitelek elterjedése miatt ez komoly problémát jelent; ezért a jegybank kivár az emeléssel, ami miatt a svéd korona gyengül. Ha az MNB hasonló helyzetbe kerülne, akkor aközött kellene döntenie, hogy elengedi-e az inflációt, vagy a kamatemelésen keresztül az államadósság finanszírozását nehezíti.
KAPCSOLÓDÓ
Ott már emelni kellene a kamatokat, de a sok hitel miatt inkább kivárnak, a korona gyengül. Nálunk az államadósság miatt lehetnek félelmek.
Az Institute of International Finance nevű pénzügyi kutatócég friss jelentése külön kiemeli, hogy az utóbbi években a gyenge dollár miatt nem merültek fel kérdések a fejlődő országok adósságpályájának fenntarthatóságával kapcsolatban, ám a helyzet hamarosan változhat. Az IIF szerint Törökország, Lengyelország, Argentína és (a belföldi és forintalapú kötvényvásárlás erős kormányzati támogatása ellenére) Magyarország is erősen ki van téve a nemzetközi befektetők kockázati kedvének, illetve ezen kockázati kedve változásának. Ahogy nyugaton nőnek a kamatok, úgy a magyar adósság kevésbé lesz attraktív, emiatt pedig drágulni fog az adósság finanszírozása.
(Címlap és borítókép illusztráció: szarvas / Index)
Utána meg nyomhatod az adatvédelmi hivatalnak a feljelentést, egy jókora büntire számíthatnak a GDPR után...
