Hogyan árazzuk be ingatlanunkat? Hasznos tanácsok lakáseladóknak
Hosszú évek óta jellemző tendencia, hogy a frissen piacra lépő lakáseladók jóval magasabb áron hirdetik meg ingatlanjukat, mint amennyit valójában adnak érte a vevők. Egyes vélemények szerint viszont azzal is pórul járhatunk, ha a számunkra elfogadható legalacsonyabb áron hirdetjük meg az ingatlant – hívta fel a figyelmet cikkében a REsource. Az ingatlanmagazin.com által megkérdezett szakember szerint viszont nem biztos, hogy van értelme, ha egy elképzelt alkutartalékot is beépítünk az irányárba.
Milyen hibákat követünk el?
Az egyik alapvető hiba, amit a lakás beárazásánál az eladók elkövetnek, hogy a hajdani vételi vagy szerzési árból az inflációval szorozva képeznek eladási árat: ennek eredménye a legtöbbször teljesen irreális kínálati ár lesz - derült ki a lapból. Szintén tipikus hiba a korábbi felújítások költségét hozzáadni az alapárhoz, mivel a több évvel ezelőtti felújítás vagy az aktuális tisztasági festés csak a lakás forgalomképességét emeli. Kivételt csak a közelmúltban lezajlott, minőségi anyagokkal kivitelezett, teljes körű renoválás jelent.
König János, a Droca ingatlanközvetítője az ingatlanmagazin.com-nak nyilatkozva ugyanakkor arra az egyszerű jelenségre is felhívta a figyelmet, hogy az eladók személyesen kötődnek lakásukhoz, tehát az érzelmi többlet miatt 10-20 százalékkal szinte biztosan fölélövik az irányárat a reális eladási árnak. Amikor aztán nincs érdeklődő a lakásra, akkor az eladók sokszor arra gyanakszanak, hogy nem jól hirdetik az ingatlant, s nem is minden esetben merül fel, hogy esetleg túl magas áron hirdetnek.
Hogyan határozzuk meg a kiinduló árat?
A kiinduló árat úgy érdemes meghatározni, hogy akár önállóan, akár ingatlanos segítségével átnézzük a környék hasonló lakásainak árszínvonalát. Ezeknél figyelembe kell venni, hogy szintén csak irányárak.
Ennek kapcsán König János elmondta lapunknak, hogy sok esetben a magánszemélyek is viszonylag reálisan be tudnák lőni lakásuk árát, csak körül kell nézni a környéken. A lakások legnagyobb része eléggé tipikus, így sokat nem tévedhetnek ezzel a módszerrel. Gond akkor van, ha nincs mihez viszonyítani. Ilyenkor az ár akár 30 százalékkal is eltérhet a reálistól, de ezzel nem biztos, hogy baj van, mert akár így is megvehetik az ingatlant, ha tényleg egyedi ingatlanról van szó.
A valós eladási árak meghatározásában a komolyabb ingatlanszakemberek hatékonyan tudnak segíteni. König János szerint azért van szükség a komolyabb ingatlanközvetítőkre, mert csak nekik áll rendelkezésükre olyan adatbázis, ami alapján könnyen meg tudják határozni a reális árat. Ebből a szempontból a kisebb irodák hátrányban vannak – tette hozzá. Ez persze nem jelenti azt, hogy ők ne tudnának tapasztalataik alapján megfelelő árat meghatározni.
http://ingatlanmagazin.com/pictures/1/2/7/0/0/1/127001_ck.jpg
Fotó: Réti Dóra
Az is előfordul persze, hogy a vevő nem hajlandó elfogadni az ingatlanos által javasolt árat. Ilyenkor a közvetítő nemigen tehet mást, mint jelzi az eladónak, hogy esetleg magánszemélyként próbálja meg értékesíteni a lakást. König tapasztalatai szerint azonban ezek az eladók 1 hónap múlva visszatérnek az ingatlanoshoz, mivel nem sikerül értékesíteniük az ingatlant az elképzelt áron.
Mi legyen az alkutartalékkal?
A kialakított árba a RESource álal megkérdezett szakértők szerint mindenképpen be kell építeni az alkutartalékot, mely az elmúlt évek 5 százalékos szintjéről mára 8-10 százalékra, esetenként 20 százalék fölé kúszott. Amennyiben valaki a számára még elfogadható legalacsonyabb áron hirdeti meg az ingatlant, úgy nem hagy elég játékteret vevői oldal alkuajánlatának, s így az is előfordulhat, hogy áron alul kell túladni az ingatlanon – érvelnek.
König János ennek kapcsán azonban kategorikusan kijelentette, hogy ez butaság. Szerinte ennek a megoldásnak nem sok értelme van, úgy véli, hogy nincs azzal semmi gond, ha az alkulehetőség hiánya miatt távozik egy vevő, hiszen akkor jönni fog a következő. Az alacsonyabb, alkutartalék nélküli ár értelemszerűen több vevőt vonz, így vélhetően nem marad újabb ajánlat híján az eladó. Ráadásul attól, hogy feltételezünk egy bizonyos alkutartalékot, majd belemegyünk egy alkuba, ugyanúgy az általunk elvárt ár alá csúszhatunk.
És végül néhány jó tanács
A lap végül még kitér arra, hogy az értékesítés során semmiképpen ne áruljuk el, hogy sürgős az eladás, mivel ezzel automatikusan csökkentjük az árat. Szintén kerülni kell, hogy magunk hívjuk fel a vevők figyelmét a lakás hibáira, de nem érdemes valótlant állítani az ingatlanról. Aki nem jó tárgyaló, jobban teszi, ha segítséget vesz igénybe a tárgyalás során.
