Tömegével jönnek-e az árverezett lakások a piacra?

Jó kiss cikk!!

Hiába aggódik halálosan mindenki, hiába lép be egyre több szereplő erre a piacra, egyelőre úgy látszik, nem lesznek tömeges lakásárverések Magyarországon, amennyiben nem omlik össze a forint – meg az ország. Egyre több az árverezett ingatlan, de az üzletet valós korlátok szegélyezik.

Adós, fizess!

Egy lakás elvesztése rendszerint nem gyors folyamat, általában hat hónap is eltelik, mire az ingatlant elárvereznék, ráadásul ez még korántsem jelenti az ingatlan elvesztését, a legtöbb esetben ugyanis még ekkor is visszafordítható a nemfizetés.

A késedelem utáni első három hónapban az ügyfelek mindössze „puha behajtást” tapasztalhatnak. Az első nemfizetés a bank szempontjából intő jel ugyan, de semmiképpen sem probléma. Az első telefon a probléma feltárására irányul, annak kiderítésére, hogy egyszerű feledékenységről, betegségről, utazásról vagy netán fizetőképtelenségről van szó. Ez a beszélgetés általában az ügyfélnek a fizetésre vonatkozó ígéretével zárul.

Ha az ügyfél – ígéretét megszegve – mégsem fizet, az már határozottan fizetési problémákra utalhat, de kilencven napig így is csak felszólítások mennek, bár hatvan napos késedelem esetén már mindenki számára világos, hogy gondok vannak. A jelenlegi banki gyakorlat szerint kilencvennapos tartozásig nem szokták felmondani a lakáshitelt, vagyis az első árverezések rendszerint százhúsz-száznyolcvan nap után jönnek. Az egész folyamatra jellemző, hogy a bankok határozottan arra törekednek, hogy megállapodjanak az ügyféllel. Egy ezen a területen dolgozó, neve elhallgatását kérő banki vezető elmondta: a bankok mindent megtesznek, hogy körön belül tartsák az ügyfelet – amihez persze az adós közreműködése is kell. Kilencven napon túl mindenesetre már egyértelmű bizonyíték kell arra, hogy az ügyfél csakugyan tud és akar fizetni. Ilyen bizonyítéknak egyhavi részlet befizetése általában már megteszi. A szakember emlékeztet rá, hogy a bankok nem engedhetnek az adósságból – mert az adózási szempontból természetbeni juttatásnak minősülne –, de minden más módon törekednek a megoldásra. A számos variáció közül leginkább életképesnek a futamidő meghosszabbítása tűnik, ugyanakkor a kamat miatt a futamidő megnyújtása sem mindig megoldás: egy tízéves hitel húszévesre hosszabbítása nem jelenti azt, hogy a törlesztőrészlet a felére zuhan.

Milyen árakon árverezik el a lakást?

A problémát az jelenti, ha az ügyfél kilencven nap után sem mutat semmilyen reális együttműködési szándékot (mert a bankok még ilyenkor is szívesen strukturálják át a hitelt). Ekkor a hitelintézetek részben külső behajtó cégekre bízzák a probléma kezelését, amelyek a hitelintézet javára járnak el, rendszerint telefonon keresztül. Ha ez sem segít, akkor jönnek a keményebb történetek.

A lakáshitelek jelentős része opcióval van biztosítva, így a bank reális áron kivásárolhatja tulajdonosukat, de ezzel a hitelezők egyelőre nem élnek, tömegesen nincsenek felkészülve ennek kezelésére (a bank nem lakástulajdonos akar lenni, hanem pénzt akar látni, illetve részben rosszak a szerződések). Vannak ugyanakkor olyan szereplők, amelyek végzetes nemfizetés esetén élnek opciós jogukkal, vagy ha ilyen nincs is, mindig a közös értékesítést támogatják. Így ugyanis a hitelek 100%-a visszanyerhető, sőt néha az ügyfélnek is jár vissza pár százezer forint.

A hitelszerződés felmondása után változatos utak állnak a bankok rendelkezésére: eladhatják a követelést, árverezhetnek, együttműködhetnek az eladóval az értékesítésben, és jöhet a végrehajtó is. Nincsenek sztenderd megoldások. „Tapasztalataink szerint a nemfizetők 60%-a visszatéríthető a normál útra – mondta Mozol Tamás, a rendszerint nem árvereztető ÁHF Általános Hitel és Finanszírozási Zrt. tulajdonosa. „A rossz úton maradók többségével közösen értékesítjük a lakást, végrehajtásra csak a kisebbség esetében kerül sor.”

Egyes esetekben – banktól függő módon – először a bírósági végrehajtást mellőzve következik az árverés, amikor is egy árverező még mindig a bank javára jár el. Ennek a jogi háttere az, hogy a zálogszerződések tartalmazzák nemfizetés esetén ennek a lehetőségét. Itt az ügyfél még viszonylag kedvezőbb áron szállhat ki lakásából, de ez erősen függ attól, hogy melyik bankkal áll szerződésben. Egyes bankoknál az eredeti hitelfedezeti érték 70-80%-ánál alacsonyabban a bank nem árvereztetheti el a lakást (más források szerint a piaci érték 50-75%-a minimum): akinek jó a szerződése, az nem jár rosszul, de akinek értékbecslést is lehetővé tesz zálogszerződése, az már itt is ráfizethet. A banki tapasztalatok szerint az esetek egy részében az adós veszi vissza ilyen formában a lakását.

Ha az árverés a magas minimumár miatt meghiúsul, a bank vagy eladja a követelését, vagy nem, de már mindenképpen a végrehajtó jön – vagy legalábbis fenyeget –, már amennyiben az adós nem lép fel együttműködően. A végrehajtó azért jóval kellemetlenebb megoldás, mint a korábbi árverező, mert ő már az általa megállapított becsérték 70%-áért eladhatja az ingatlant. A hitelfedezeti érték és a becsérték között pedig jelentős különbségek lehetnek. Miközben a normál hitelbiztosítéki értéken alapuló banki árverezésnél szinte elképzelhetetlen, hogy egy 10 milliós lakást 6 millió Ft-ért vigyenek el, addig a bírósági végrehajtás keretében ennél jóval alacsonyabb összeg is elképzelhető. Igazából itt lehet olcsón lakást venni, de sokan nem erre terelik az ügyet. Lakott ingatlanból a bankok – még ha a szerződésben szerepel is – meglehetősen ritkán rakják ki az embereket (sokszor nem is tudják ezt megtenni), és a követeléskezelésben esetleg nagyritkán fellépő, az átlagnál erősebb testfelépítésű és marconább megjelenésű kopaszodó úriemberek sem idézik a vadkeletet. Az utóbbiak igénybevétele néha elkerülhetetlen, ha az ügyfél nem mutat semmilyen együttműködési készséget (lecsapja a telefont), de fellépésük a jelentős reputációs kockázat miatt nemcsak a törvény, hanem az etika keretein is belül marad.

Ha nem a bank a megbízó, és nem bírósági árverésen lakott lakás kerül eladásra, akkor a vevő biztosítja, hogy jogi értelemben ne csak tulajdona, hanem birtoka is legyen. Rendkívül fontos, hogy a banktól függ az, milyen megoldáshoz folyamodik. Nem kell ugyanakkor sokat bajlódni a bentlakókkal, ha nem követelésre, hanem kiürítésre kérik a végrehajtást. Ekkor a végrehajtó egy rendszerint rendőri segítséggel kiürített, lakatlan ingatlant ad át, bár legtöbbször eddig a stádiumig nem jut el a történet. A kilakoltatás csak idő kérdése – amely most éppen rövidebb, mert vége a téli moratóriumnak –, ezért egy követelésvásárlással foglalkozó forrásunk elmondása szerint az esetek 90%-ában rá lehet beszélni az ügyfelet, hogy mindenkinek jobb, ha nem várja meg a végrehajtót. „Ez nem izommunka – állítja szakértőnk –, 100%-ban pszichológia”.

Az így megszerzett lakásokat már nem nehéz egyenként, kis diszkonttal a piacon értékesíteni. A lakásértékesítések ugyan mehetnek egyenként is, de vannak, akik portfóliókat vesznek. Ha euróban számolunk, egyik forrásunk szerint azt látjuk, hogy egy éve még 50 ezer euróba kerülő panellakást most csomagban meg lehet venni 33 ezer euróért is, ami számos külföldi fantáziáját mozgatja meg. Kínaiak, osztrákok, svájciak, németek, izraeliek jönnek, és veszik meg a lakásokat bérbeadásra vagy egyszerűen csak tartásra. A 10 millió Ft-os ár ugyanakkor nem érhető el magyar kisbefektetőknek: egy-egy lakásra nincsenek ilyen alacsony árak. (Alkalmi vételek ugyanakkor előfordulnak.)

A bankok rendszerint veszteséggel adják el a követeléseket, de az árvereztetés sem olcsó. Bár magának a nem bírósági árverésnek az ára az egyszámjegyű százalékos tartományban van, a járulékos költségek nagyok, és ráadásul már nem beszélhetünk arról, hogy az adósságok megtérülnek. Nem véletlen tehát, hogy a bankok alapvetően életben kívánják tartani a hitelt. Sok függ a szerződéstől, az adós együttműködési hajlandóságától és a bank által használt módtól.

„Általában sikeresek az általunk lebonyolított aukciók” – mondta Orbán Róbert, az Árverezőház Zrt. vezérigazgatója. A reálisan megoldható ügyek többsége azonban a felek számára is elfogadható módon már az árverezés előtt lezárul. A szakember szerint érezhetően növekszik az árverezett lakások száma, ugyanakkor a piac többszörösére duzzadását nem tudja elképzelni. „Hiába duzzadna tízszeresére az árverések száma, az egyszerre piacra kerülő nagy számú ingatlan árcsökkenéshez vezetne, de nem eredményezne tízszer annyi sikeres árverést” – hangsúlyozza, s inkább az egyenletes bővülés mellett teszi le a voksát. Egy másik forrásunk szerint rendkívül komoly – egyébként általa kihasznált – probléma, hogy a bizonytalan jogi szabályozás miatt alacsonyak a követelésárak, aminek végső soron a bank és az adós issza meg a levét, mivel az egész folyamatnak magasak a tranzakciós költségei.

Nagyhalál a követelésvásárlási piacon

Információink szerint a követeléskezelési piac korábbi nagy szereplője, az OTP Faktoring tavaly év végén visszavonulót fújt, miközben a többi követelésvásárló helyzetét nehezíti, hogy ők is finanszírozási gondokkal küszködnek. A követelésvásárlási piac jelentős csökkenése azt eredményezi, hogy a bankok egyre gyakrabban veszik igénybe az árverezőházak, követeléskezelők szolgáltatásait. Kovács Zoltán, a Díjbeszedő Holding vezérigazgatója szerint a jelzáloggal fedezett rossz hitelportfóliókat ezelőtt egy-másfél évvel a piaci érték 60-70%-áért, nagyjából a hitelfedezeti értéken vásárolgatták meg piaci szereplők. Most ezek az értékelések 20-30% közé estek. „Azt mondják a piacon, hogy hullarablók, szerencsevadászok próbálnak így állományt venni.” Pedig az áresés logikus, eltűntek ugyanis azok a szereplők, amelyek tudnak vásárolni, másrészt a mögöttes ingatlanfedezet értékébe vetett hit erősen csökkent.

A nyomott árakon a bankoknak nem feltétlenül éri meg értékesíteni követeléseiket, hiszen jelentős veszteségük keletkezne rajtuk, így közvetlenül árverezőházakhoz fordulnak. A tavasz egyik legnagyobb kérdése, hogy normalizálódnak-e az árak, és a követeléskezelési piac újra elkezd-e valós keretek között működni. Egy forrásunk szerint a nagybankok jelentős követelésállományon ülnek, de ő nem vásárol belőlük. Egyrészt a nagyok csak nagyban, nagy portfóliókban gondolkoznak, másrészt egyszerűen rosszak a szerződéseik. Jó szerződések és rugalmasabb hozzáállás a kisebb jelzálogbutikoknál van, amelyeknek emiatt helyenként nem is nagyon keletkezik veszteségük az üzleten.

Vannak-e olcsó ingatlanok?

Egyelőre nincsenek a piacon tömeges lakásárverések. Ha megnézzük az ilyen tevékenységet folytató társaságok honlapjait, meglehetősen kevés ingatlan szerepel rajtuk. Az érdeklődés természetesen megvan: számos követeléskezeléssel, speciális ingatlanértékesítéssel foglalkozó társaság fokozta tevékenységét vagy lépett piacra, de dömping egyelőre nincs.

A piacon már régóta jelen lévő cégek hangsúlyozzák: ez nem egyszerű üzlet, informatikai igénye jelentősen nagyobb, mint az egyszerű ingatlanközvetítésé. Az árverezőcégek honlapjain nincs állandó kínálat, csak a következő aukció van meghirdetve. (A korlátozott számú ingatlanárverés elsősorban annak tudható be, hogy a hitelezők nem sürgetik a végső megoldást, bíznak az alternatív lehetőségekben.) Visszavett ingatlanok azonban megfigyelhetőek a normál hálózati értékesítésekben, ugyanakkor, ahogy kétéves BMW-t sem lehet 2 millió Ft-ért venni, ezeknek a lakásoknak az ára sem sokkal alacsonyabb – bár kétségkívül kedvező, vagyis érdemes körülnézni az ismert lakáshirdetési oldalakon.

Az világosan látszik, hogy ha nem lesz extrém méretű a gazdasági recesszió, és a forint nem gyengül drasztikusan, akkor a saját lakhatást szolgáló ingatlannal fedezett hitelek esetében – minden ellenkező feltételezés ellenére – nem számolhatunk százalékosan kétszámjegyű bukással (amiben szerepet játszik, hogy a bankok hajlandóak egyezségre).

A bankok rémálma, hogy saját fedezetük értékét rombolják szét. Ez nehezíti a megtérülést, illetve erősen rontja megítélésüket a tulajdonosok szemében (ha 50%-kal esnének a fedezetek árai, akkor az eddigi viszonylag konzervatív LTV-k (Loan To Value-k, hitel-érték arányok) megduplázódnának, és újra kint lennénk a Financial Times címlapján). Egyre valószínűbb, hogy normál gazdasági körülmények között a bankok széthúzzák az árveréseket, így dömpingre nem számíthatunk. Ugyanakkor kétségkívül ki lehet jelenteni, hogy az ingatlanok kényszerértékesítésére szakosodott vállalkozásoknak idén jobban mehet, mint tavaly. A képet Murányi Ákos is megerősíti. A Duna House elemzője szerint mutatóban már vannak ugyan lakásárverések, de tömeges jelenségről nem beszélhetünk, és várhatóan ez lesz a helyzet a következő egy-két hónapban is. Igény ugyanakkor van rájuk, a Duna House SOScenter szolgáltatása éppen azért indult: azaz, hogy a kényszerhelyzetbe került eladók gyorsan és viszonylag kedvező áron tudják eladni ingatlanukat a gyors vételt kereső befektetőknek. Más csatornák is vannak, ahol a szokásos árnál olcsóbban lehet ingatlant venni: működnek a banki és az adóhivatali árverések is, és tudomásunk szerint komolyabb üzleti tervek is forognak már ismertebb szereplők fejében.

Murányi szerint a kényszerértékesített lakások árszintje teljesen változó, általában a piaci ár 60-75%-át lehet megkapni, rossz esetben még ennyit sem. Az egész piacon viszont alig változtak a kínálati árak, a tulajdonosok egyelőre próbálják tartani magukat, de alkudni egyre jobban lehet – akár 10-15%-ot is –, bizonyos típusú lakásokat ugyanakkor egyre nehezebb értékesíteni. Egyik forrásunk ezzel szemben arról számolt be, hogy a megvett lakásokat elég gyorsan tovább tudja pörgetni, a nyomott piaci ár 90-95%-án.

Mikor jöhetnek a rossz lakások?

Az árverésekhez, kényszerértékesítésekhez idő kell. Amíg a nemfizetések árverésbe csapnak át, az legalább hat hónap. Emlékezzünk: ősszel csak átmeneti forintgyengüléssel voltak kénytelen szembenézni a devizaadósok, miközben többnyire még nem voltak elbocsátások. Bár a karácsony bizonyos társadalmi osztályokban egyértelműen gyengíti a pénzügyi helyzetet, a negatív tényezők (a 300 Ft-nál erősebb euró, a 200 Ft-nál erősebb svájci frank, az elbocsátások) csak az első negyedévben kezdték elérni a családokat, így a normál nemfizetőkön túlmutató lakásárverések csak 2009 harmadik negyedévére várhatóak, és ekkor sem mindent elsöprő mértékben. Arra számítani, hogy ősszel több 10 ezer lakás kerül kalapács alá, erősen túlzó.

Az ingatlanpiac egyes szereplőinek mindent egybevetve csakugyan tartogatnak lehetőségeket a növekvő banki kényszereladások, de ezek kedvező hatását hiba lenne eltúlozni. Összességében a folyamat negatív, a várakozás az olcsó lakások – nem biztosan bekövetkező – korszakára, illetve a lakásárveréseknek a lakosságikockázat-árverésre gyakorolt negatív hatása erősen visszavetheti a következő fél év lakáskeresletét, amit mind a lakásépítők, mind a forgalmazók megszenvedhetnek. Az ingatlanos ugyanakkor az egyik legkreatívabb szakma, ezért végső soron azt lehet mondani, ha a piac már sok lehetőséget elvett, legalább újabb csatornák is nyíltak.

forrás: portfolio